지방세 시가표준액 조사산정 기준

지방세 시가표준액 조사산정 기준입니다.

출처 행정안전부

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행정안전부 훈령 제287호

 

지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 기준

 

 

제1장 총칙

제1조(목적) 이 기준은 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제2항, 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제4조제1항에 따라 건축물과 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액을 조사 ㆍ산정하기 위한 세부적인 절차와 방법 등을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다

1. "시가표준액"이란 시가 그 자체는 아니지만 지방세 세목별 과세표준의 기준이 되는 물건의 적정가액으로서 지방자치단체의 장이 결정한 가액을 말한다.

2. "표준가격기준액"이란 「지방세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제4조제1항제1호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 같은 호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 금액을 말한다.

3. "건물신축가격기준액"이란 영 제4조제1항제1의2호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 같은 호에 따라 행정안전부장관이 산정ㆍ고시하는 금액을 말한다.

4. "기준가격"이란 영 제4조제1항제2호부터 제11호 및 제136조제1항제3호에서 정한 물건의 시가표준액 산정 기준이 되는 가액으로서 행정안전부장관이 산정ㆍ고시한 가격을 말한다. 다만, 광업권의 경우 지방자치단체의 장이 직접 조사하여 산정한 가격을 말한다.

5. "기타물건"이란 영 제4조제1항제2호부터 제9호까지 정한 과세대상을 말한다.

제3조(적용범위) 시가표준액의 조사ㆍ산정은 지방세법령에서 따로 정한 것 외에는 이 기준이 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 아니한 사항은 시가표준액 조사ㆍ산정 업무요령에 따른다.

제4조(조사ㆍ산정원칙) ① 시가표준액은 건축물대장 등 객관적인 자료를 기준으로 일반적인 이용현황에 따라 조사ㆍ산정하여야 한다.

② 시가표준액 조사ㆍ산정시 납세의무자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다.

제2장 시가표준액 산정을 위한 조사ㆍ산정 절차

제1절 표준가격기준액의 조사ㆍ산정절차

제5조(조사 절차) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정하는 기관은 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때 다음 각 호의 절차를 따른다.

1. 조사의뢰 대상 분석

2. 거래 및 임대 가격자료의 수집 및 분석

3. 지역별 부동산 시장 동향 및 가격분석

4. 표준가격기준액 산정

5. 표준가격기준액안 가격균형성 검증

6. 표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서의 작성

제6조(조사의뢰 대상 분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 공부조사 및 현황조사를 통해 다음 각 호의 사항에 대한 대상의 특성 자료를 분석한다.

1. 소재지, 지번, 명칭, 동호수

2. 구조, 용도, 건축연도, 면적

3. 위치 및 주변 환경 등 지역적 특성

4. 물건의 유형 및 형태 등 개별적 특성

5. 그 밖에 가격형성에 영향을 미치는 요인

제7조(거래 및 임대 가격자료의 수집 및 분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 다음 각 호의 사항에 대한 가격 자료를 수집ㆍ분석한다.

1. 취득세 신고자료 및 실거래신고

2. 부동산 매물 가격 자료

3. 부동산 임대 가격

4. 그 밖에 인근지역의 가격 및 임대 자료

제8조(지역별 부동산 시장 동향 및 가격분석) 표준가격기준액을 조사ㆍ산정할 때에는 부동산시장 동향 및 가격분석을 통해 다음 각 호의 사항에 대한 지역의 가격동향 및 가격 추세를 분석한다.

1. 조사 대상 소재지의 부동산 시장 특성

2. 조사 대상 유형의 부동산 가격 동향

3. 조사 대상 부동산 가격 추세 및 전망

4. 그 밖에 지역의 부동산 시장 동향 및 가격에 대한 종합의견

제9조(표준가격기준액 산정) 표준가격기준액을 산정할 때에는 실거래가격, 개별공시지가 등을 고려하여야 한다.

제10조(표준가격기준액안 가격균형성 검증) ① 표준가격기준액을 산정한 경우 가격균형성에 대한 검증 절차를 거쳐야 한다.

② 제1항에 따른 가격균형성 검증을 위해서는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다.

1. 표준가격기준액의 수준에 관한 사항

2. 전년도 표준가격기준액과의 균형유지에 관한 사항

3. 인근 표준가격기준액과의 균형유지에 관한 사항

4. 그 밖에 표준가격기준액의 적정성 검토를 위해 필요한 사항

제11조(표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서 작성) ① 표준가격기준액을 조사ㆍ산정하는 기관은 기관은 지역 특성을 반영한 종합적인 분석 보고서를 작성하여야 한다.

② 제1항에 따라 작성된 표준가격기준액 조사ㆍ산정보고서에는 대상 물건별 표준가격기준액조사표를 부록으로 첨부하여야 한다. 다만, 부록으로 첨부가 불가능한 경우 이는 전산으로 제출할 수 있다.

제2절 기준가격의 조사ㆍ산정절차

제12조(조사 절차) 기준가격을 조사ㆍ산정하는 기관은 기준가격을 조사ㆍ산정할 때 다음 각 호의 절차를 따른다.

1. 조사 대상 목록 확정

2. 가격자료 수집 및 분석

3. 기준가격 산정

4. 기준가격 균형성 검증

5. 조사ㆍ산정보고서의 작성

제13조(조사 대상 목록 확정) 기준가격을 조사ㆍ산정할 때에는 과년도의 기준가격 조사 목록, 과세대상별 등록부, 인ㆍ허가 자료 등을 참고하여 조사대상 목록을 확정한다.

제14조(가격자료 수집 및 분석) 기준가격을 조사ㆍ산정할 때에는 판매가격, 수입가격, 과세자료 등 가격 결정에 참고 되는 자료를 수집하여 이를 분석한다.

제15조(기준가격 산정) ① 거래사례 등을 참작하여 기준가격을 산정한 때에는 조사된 가격의 분포를 고려하여 물건 간 가격균형이 유지되도록 산정하여야 한다.

② 기준가격은 물건의 특성에 따라 정해진 단위당 가격으로 표시한다.

제16조(기준가격 가격균형성 검증) ① 기준가격을 산정한 경우 가격균형성에 대한 검증 절차를 거쳐야 한다.

② 제1항에 따른 가격균형성 검증을 위해서는 다음 각 호의 사항을 검토해야 한다.

1. 유형별 기준가격 수준에 관한 사항

2. 전년도 기준가격과의 균형유지에 관한 사항

3. 가격수준 목표 설정과 균형유지에 관한 사항

4. 그 밖에 기준가격의 적정성 검토를 위해 필요한 사항

제17조(기준가격 조사ㆍ산정보고서 작성) ① 기준가격을 조사ㆍ산정하는 기관은 조사 대상 유형별 특성을 반영한 종합적인 분석 보고서를 작성하여야 한다.

② 제1항에 따라 작성된 기준가격 조사ㆍ산정보고서에는 조사 대상 유형별 기준가격을 부록으로 첨부하여야 한다. 다만, 부록으로 첨부가 불가능한 경우 이는 전산으로 제출할 수 있다.

제3장 시가표준액 산정방법

제1절 건축물 시가표준액의 산정방법

제18조(오피스텔의 시가표준액) ① 오피스텔에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 제곱미터당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, 제곱미터당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다.

② 제1항에 따른 지수와 가감산율은 다음 각 호와 같다.

1. 용도지수 : 별표 1

2. 층지수 : 별표 2

3. 가감산율 : 별표 3

③ 제1항에도 불구하고, 표준가격기준액이 고시되지 아니한 경우에는 다음 각 호에 따라 시가표준액을 산정한다.

1. 「지방세법」제6조제5호 및 제6호 가목에 따라 납세의무가 성립하는 경우 : 제19조제1항, 제20조제1항, 제21조제3항을 적용

2. 제1호 외의 사유로 납세의무가 성립하는 경우 : 「지방세기본법」 제151조에 따른 지방세연구원에서 산정한 가액에 제18조제1항을 적용

 

제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 제곱미터당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, 제곱미터당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다.

② 제1항에 따른 지수, 경과연수별 잔가율, 가감산율은 다음 각 호와 같다.

1. 구조지수 : 별표 4

2. 용도지수 : 별표 5

3. 위치지수 : 별표 6

4. 경과연수별 잔가율 : 별표 7

5. 가감산율 : 별표 8

③ 제2항의 지수와 가감산율은 다음 각 호의 기준에 따라 적용한다.

1. 구조지수 : 주된 재료와 기둥을 기준으로 지수를 적용한다. 다만, 공적 장부상 구조와 현황상 구조가 다른 경우 세무공무원이 조사한 사항을 기준으로 지수를 적용할 수 있다.

2. 용도지수 : 1구 또는 1동의 건축물이 둘 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 가장 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다.

3. 위치지수 : 납세의무 성립일 현재의 개별공시지가를 기준으로 한다.

4. 가감산율 : 둘 이상의 항목에 해당하는 경우 각각의 가산율 또는 감산율을 더하여 적용한다.

제20조(증축 및 개축건축물의 시가표준액) ① 증축 및 개축건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 제곱미터당 시가표준액 산정비율은 별표 9에 의한다.

② 증축 및 개축한 부분에 대하여 증축 및 개축연도를 신축연도로 본다.

제21조(대수선건축물의 시가표준액) ① 대수선건축물에 대한 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 변경된 경과연수별 잔가율은 다음 각 호와 같다.

② 제1항에 따른 변경된 경과연수 계산을 위한 신축연도의 계산은 다음 각 호와 같다.

1. 건축허가에 의한 대수선 : 기존 건축연도에 대수선으로 인해 증가한 내용연수(대수선 완료시점에 미경과된 경과연수의 100분의 40)를 가산

2. 건축신고에 의한 대수선 : 기존 건축연도에 대수선으로 인해 증가한 내용연수(대수선 완료시점에 미경과된 경과연수의 100분의 70)를 가산

③ 제1항에도 불구하고 법 제10조제2항에 따른 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 다만, 미관지구 안에서 건축물 외부형태를 변경하여 변경층의 외부벽면 중 2분의 1 이하를 변경한 경우에는 산정된 시가표준액의 100분의 50을 적용한다.

④ 제3항에 따른 제곱미터당 시가표준액 산정비율은 별표 10에 의한다.

제22조(의견청취 및 직권변경 시 시가표준액의 가감산특례) ① 영 제4조의2제3항 및 규칙 제2조제4항에 따른 의견청취 및 직권변경 시 적용되는 건축물 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 변경한다.

 

산정 건축물 시가표준액×(1±가감산율)

② 제1항에 따른 가감산율은 아래의 계산식에 따른 산정시가표준액 대비 조사가격(건축물가액+토지가액)의 비율을 기준으로 별표 11에 의한다.

	조사가격(건축물가액+토지가액)
	산정시가표준액(산정 건축물 시가표준액+토지 시가표준액)

③ 제2항에 따른 조사가격은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거래가격 등을 조사하여 해당 거래와 유사한 상황에서 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액, 전문평가기관의 감정가액 등으로 할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 건축물 중 상업용 건축물의 조사가격을 산정할 때 한국지방세연구원장은 인근 상업용 건축물의 표준임대료, 카드매출 지수 및 유동인구 지수 등을 반영하여 산정한 상업용 건축물의 수익가격 또는 인근 상업용 건축물의 실제 거래가격에 지역별 투자수익률, 건물유형 등을 반영하여 산정한 상업용 건축물의 매물가격을 제공할 수 있다.

⑤ 시장·군수·구청장은 제2항에 따라 산정한 가감산율이 불합리하다고 판단되는 경우에는 달리 정하여 결정할 수 있다.

제23조(구분지상권의 시가표준액) ① 구분지상권의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다.

제24조(시설의 시가표준액) ① 시설의 시가표준액은 기준가격에 잔가율을 반영하여 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 12에 의한다.

② 시설을 개수한 경우 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다.

제25조(시설물의 시가표준액) ① 시설물의 시가표준액은 기준가격에 잔가율을 반영하여 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 13에 의한다.

② 시설물을 수선하는 경우 산출된 시가표준액에 100분의 20을 적용한다.

 

제2절 기타물건 시가표준액의 산정방법

제26조(선박의 시가표준액) ① 선박의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 14에 의한다.

② 수리로 인해 용도가 변경된 선박의 시가표준액은 변경된 선박 전체 시가표준액의 100분의 25로 하고, 적재정량이 변경된 선박의 시가표준액은 증가된 시가표준액의 100분의 80을 적용한다.

제27조(차량의 시가표준액) ① 차량의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 15에 의한다.

② 용도가 변경된 차량의 경우 각각의 용도로 사용된 연수에 해당하는 감가상각률을 적용하여 산출한다. 이 경우 별표 16를 적용한다. 다만,「자동차관리법」에 따른 자동차매매업자로부터 매매용 차량을 취득하는 경우에는 자동차매매업자 취득 전 사용 용도의 잔가율을 적용한다.

③ 차량의 원동기 또는 차체를 변경함으로써 그 가격이 증가된 경우에는 행정안전부장관이 고시하는 원동기ㆍ차체변경 기준가격을 시가표준액으로 한다. 다만, 법인장부 등 객관적인 자료에 의하여 사실상 증가액이 입증되는 경우에는 이를 따른다.

제28조(기계장비의 시가표준액) 기계장비의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 17에 의한다.

제29조(입목의 시가표준액) 입목에 대한 시가표준액은 다음 각 호의 계산식에 따라 산정한다.

1. 산림목

2. 유실수

제30조(항공기의 시가표준액) 항공기의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 경과연수별 잔가율은 별표 18에 의한다.

제31조(광업권의 시가표준액) 광업권의 시가표준액은 다음 각 호의 계산식에 따라 산정한다.

1. 정상적으로 생산중에 휴업한 광산과 조업중인 광산으로서 거래사례가 있는 경우

가. 가채광량(可採鑛量)을 알 수 있을 때

나. 가채광량(可採鑛量)을 알 수 없을 때

2. 탐광단계에 있으나 광물의 생산량이 없는 광산과 채광 미착수 광산인 경우

제32조(어업ㆍ양식업권의 시가표준액) 어업ㆍ양식업권의 시가표준액은 아래의 계산식에 따라 산정한다. 다만, 기준가격이 없는 경우 직접 조사하여 산정할 수 있다.

제33조(회원권의 시가표준액) 회원권에 대한 시가표준액은 행정안전부장관이 고시하는 기준가격으로 한다.

제34조(지하자원의 시가표준액) 영 제136조제1항제3호에 따른 지하자원의 시가표준액은 행정안전부장관이 고시한 기준가격으로 한다.

제35조(재검토기한) 행정안전부장관은「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대해 2022년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다.)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 해야 한다.

 

부칙 <제271호, 2022. 12. 28.>

제1조(시행일) 이 훈령은 2023년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제18조부터 제23조까지 개정규정은 2023년 6월 1일부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 훈령은 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

부칙 <제287호, 2023. 5. 25.>

제1조(시행일) 이 훈령은 2023년 6월 1일부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 훈령은 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

[별표 1] 오피스텔 용도지수

 

번호	기준	지수
1	별도 신청이 없는 경우	1.000
2	주택으로 신청한 경우	1.050

 

[별표 2] 오피스텔 층지수

번호	기준(상대층수)	주거용 지수	사무용 지수
1	0.2 이하	0.999	1
2	0.2초과 ~0.4 이하	1	1
3	0.4 초과 ~0.6 이하	1.001	1
4	0.6 초과 ~ 0.8 이하	1.002	1
5	0.8 초과 ~ 1이하	1.003	1
6	지하층	0.9	0.9

주 : 상대층수 =(오피스텔 당해층- 오피스텔 최저층)/(오피스텔 최고층- 오피스텔 최저층)

 

[별표 3] 오피스텔 가감산율

번호	기준	가감산율
1	50㎡이하	1,000/1,000
2	50㎡초과~100㎡이하	999/1,000
3	100㎡초과~150㎡이하	998/1,000
4	150㎡초과~200㎡이하	997/1,000
5	200㎡초과~250㎡이하	996/1,000
6	250㎡초과~300㎡이하	995/1,000
7	300㎡초과~350㎡이하	994/1,000
8	350㎡초과~400㎡이하	993/1,000
9	400㎡초과~450㎡이하	992/1,000
10	450㎡초과~	991/1,000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[별표 4] 건축물 구조지수

구조번호	구 조 별	지수
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13	통나무조 목구조 철골(철골철근)콘크리트조 철근콘크리트조, 라멘조, 석조, 스틸하우스조, 프리캐스트 콘크리트조, 철골조, 연와조 보강콘크리트조, 보강블록조 황토조, ALC조, 시멘트벽돌조 목조 경량철골조 시멘트블록조, 와이어패널조 조립식패널조, FRP 패널조 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 컨테이너건물 철파이프조	1.35 1.25 1.20 1.00 0.95 0.90 0.83 0.65 0.60 0.55 0.35 0.30 0.30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[별표 5] 건축물 용도지수

 

구분	용도			번호		대상건물		지수
Ⅰ	주거용	주거시설		1		∘공동주택 : 아파트		1.00
				2		∘공동주택 : 연립주택, 다세대주택		0.91
				3		∘단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택		0.91
				4		∘도시형 생활주택 : 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택		0.91
				5		∘전업농어가주택, 광산주택 등 기타 주거용건물		0.87
		준주택시설		6		∘기숙사(학생복지주택 포함) , 다중생활시설, 노인복지주택		0.91
				7		∘주거용 오피스텔		1.23
Ⅱ	상업용	제1종 근린생활시설	1		∘상점(슈퍼마켓과 일용품 소매점 등) ∘일반음식점,휴게음식점,제과점,기원,서점 ∘이용원,미용원,세탁소 ∘의원,치과의원,한의원,침술원,접골원,조산원,산후조리원 및 안마원 ∘각종 사무실용 건물(금융업소,사무소,부동산중개사무소,결혼상담소,소개업소,출판사 등) ∘사진관,표구점,학원(무도학원제외),장의사, 동물병원,독서실,총포판매소 등 ∘다중생활시설 ∘안마시술소,노래연습장 ∘자동차매매장,운전학원,정비학원 ∘청소년 게임제공업의 시설,일반 게임제공업의 시설, 인터넷 컴퓨터 게임시설제공업의 시설, 복합유통게임제공업의 시설 ∘일반야영장 ∘위에 열거되지않은 기타 판매 및 영업시설		1.12
		제2종 근린생활시설	2		∘제조업소, 수리점 등으로서 바닥면적 합계가 500㎡미만인 것		0.96
		숙박시설	3		∘관광호텔(5성급·4성급)：관광진흥법상 관광숙박시설		1.39
			4		∘관광호텔(3성급이하), 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔 및 휴양콘도미니엄, 의료관광호텔		1.29
			5		∘호텔(공중위생관리법상 숙박업을 말한다) ∘펜션(관광진흥법상 관광편의시설) ∘한옥체험시설(관광진흥법상 관광편의시설) ∘생활숙박시설(건축법 시행령[별표1]제15호가목의생활숙박시설을 말한다)		1.24
			6		∘여관(모텔 포함) ∘호스텔(관광진흥법 시행령 제2조제1항제2호 마목에 따라 호스텔업에 사용되는 것을 말한다) ∘일반펜션(관광진흥법상관광편의시설을 제외한 그 외의 펜션)		1.20
			7		∘외국인관광 도시민박(관광진흥법상 관광편의시설), 여인숙		0.96
			8		∘농어촌정비법에 의한 농어촌 민박		1.00
		판매시설	9		∘유통산업발전법 제2조제3호에 따른 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모 점포		1.29
			10		∘도매시장, 재래(전통)시장		1.05
		위락시설	11		∘투전기업소 및 카지노업소 ∘무도장		1.29
			12		∘유흥주점 및 이와 유사한 것		1.24
			13		∘단란주점		1.21
			14		∘관광진흥법에의한 유원시설업 및 기타 이와 유사한 것(운동시설에 해당되는 것은 제외)		1.20
			15		∘무도학원		1.18
		의료시설	16		∘종합병원		1.24
			17		∘일반병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원, 요양병원, 격리병원(전염병원, 마약진료소 등) ∘종합병원부속장례식장		1.20
		일반업무 시설	18		∘사무용 오피스 ∘사무용 오피스텔		1.08
		자동차시설	19		∘주차장		0.71
			20