서민·중산층 주거안정 지원방안 핵심 Q&A

 

 

 

 

 

 

핵심 Q & A

 

 

 

 

2020. 11.

 

 

 

국토교통부

주택토지실

목 차

1. 이번 전세대책의 특징은? 1 2. 최근 전세가격 상승은 임대차3법과 강화된 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 인해 발생한 것 아닌지? 4 3. 전세난으로 인해 매매수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지고 있는데, 매매시장 안정대책은? 5 4. 그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 ‘21~’22년의 주택 공급이 부족하다고 하는 이유는? 6 5. 1･2인 가구를 중심으로 가구 수가 크게 증가했는데, 가구 증가 요인을 간과한 것 아닌지? 7 6. 이번 대책의 기대 효과는? 언제 시장이 안정되는지? 8 7. 규제지역을 추가 지정할 예정인지? 9 8. 주택소유통계상 다주택자가 늘었는데? 9   1. 계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세품귀, 전세가격 급등 같은 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 것 아닌지? 11 2. 임대차 3법으로 인해 전월세 시장에 혼란이 있는데, 제도개선이 필요한 것 아닌지? 12   1. ‘22년까지 11.4만호를 전세형으로 공급하는데, 현실성이 있는지? 14 2. ‘21년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 되는데? 14 3. 아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없는데? 15

1. 3개월 이상 공실 상태인 공공임대가 많은데, 그간 공공임대 운영‧관리에 문제가 있었던 것 아닌지? 16 2. 공가는 대부분 좁거나 노후되거나 입지가 열악한 곳일텐데, 소득․자산요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠는지? 16 3. 공공임대 공실은 입주대기자가 있는 물량 아닌지? 17 4. 소득‧자산요건을 배제한 공급은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는 것 아닌지? 17   1. 지금부터 매입약정을 체결하더라도 절대 공기 소요로 인해 ‘21년에는 신축 주택 공급이 불가능한 것 아닌지? 18 2. 숙박시설 전환이 전세난에 도움이 될지? 18 3. 비주택 공실 리모델링 사업의 대상은? 공장도 대상인지? 19   1. 분양가상한제, 재건축부담금 등 규제완화가 필요한데? 20   1. 통합 공공임대 소득요건 확대로 저소득층을 위한 공급물량이 줄어드는 것 아닌지? 21 2. 질 좋은 평생주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은? LH 재무구조가 나빠지는 것 아닌지? 22 3. 중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지? 23

1. 대책 전반

 

1. 이번 전세대책의 특징은?

 

□ 과거에는 전세수요를 일부 매매수요로 전환하는 등의 대책 수단을 사용하였으나, 현재는 초저금리 등으로 인한 매매시장의 불안 요인이 상존하고 있어 매매수요로의 전환은 곤란한 상황

 

□ 이에 단기적으로 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 마련하였으며, 이전 대책과 달리 구체적인 공급시기와 물량 등을 특정하여 발표

 

ㅇ 이번 대책을 통해 11.4만호의 주택이 전세형으로 추가 공급되면
예년 수준 이상의 공급이 가능하고,
최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망

 

□ 향후 대책 효과가 조기에 가시화될 수 있도록 주기적으로 공급 실적을 점검하고 장애요인을 해소하면서 차질 없이 대책을 추진해 나가겠음

2. 최근 전세가격 상승은 임대차3법과 강화된 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 인해 발생한 것 아닌지?

 

□ 임대차 3법 및 강화된 실거주 요건이 논의되기 이전인 ‘19년 하반기부터 전세가격이 상승 전환

 

ㅇ 코로나19로 인한 경기 침체에 대응하기 위한 금리 인하, 가구 분화에 따라 최근 가속화된 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인

 

* ① (저금리) 임대인 전세 공급 감소(수익성 악화), 임차인 아파트 전세수요 증가 야기

② (가구수 증가) [수도권] (’16) 12.9만 (’17) 18만 (’18) 21.1만 (’19) 25.4만
[서 울] (’16) 2백 (’17) 3.4만 (’18) 3.3만 (’19) 6.2만

 

□ 다만, 다주택자‧1주택 갭투자 규제 및 임대차 3법 등 주거 안정을 위한 필수적 조치로 인해, 전세시장의 수요와 매물이 동시에 감소

 

ㅇ 기존 수요자들은 갱신청구권 등으로 인해 안정적 주거가 가능하나, 신규 수요자들은 축소된 시장에서 경쟁 심화 및 탐색비용 증가

 

□ 다만, 금번 대책으로 주택이 추가 공급되면 전세공급 증가에 따라 연쇄적으로 전세 이동이 발생하며 시장 거래 물량이 증가하고,

 

ㅇ 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착되어
거래가 지금보다 원활해질 것으로 기대

3. 전세난으로 인해 매매수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지고 있는데, 매매시장 안정대책은?

 

□ 정부는 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하고 있으며,
시장 과열 우려가 있는 경우 즉각적으로 대응해나갈 계획

 

ㅇ 지속적 공공택지 공급, 공공재개발․재건축 등 정비사업 추진,
규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해
중장기적으로 충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 갖춰나가겠음

 

□ 특히, 내년 6월 양도소득세 중과세율 인상 유예기간이 종료되고,
종부세 과세기준일(6.1)도 도래하면서 내년 상반기
다주택자의 매도물량이 출회될 것으로 전망

 

□ 또한, 금번 금융위원회에서 금융리스크 대응을 위해 발표한
｢신용대출 등 가계부채 관리방안*(11.13)｣으로
시중 유동성 유입도 감소하게 되면 매매시장 안정에 기여

 

* 고소득‧고액 신용대출 차주 DSR 40% 적용,
1억원 이상 신용대출 차주 1년 내 주택구입 시 대출 회수

 

4. 그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 ‘21~’22년 공급이 부족하다고 하는 이유는?

 

□ 최근 3년간(‘17~’19) 입주실적은 역대 최고 수준으로
연평균 전국 57.1만호, 수도권 29.2만호, 서울 7.5만호 공급

 

* 준공물량(만호): (‘05~’07) 年 36.3, (‘08~’12) 年 35.7 (‘13~’16) 45.0 (‘17~’19) 57.1

 

ㅇ 장기 공공임대 재고도 ‘20년 OECD 평균(8%) 달성(173만호)

 

□ 금년 입주물량도 전국 47.6만호, 수도권 25.6만호, 서울 8만호로
예년 수준을 크게 상회(10년 평균 45.7만호 / 22.7만호 / 6.9만호)

 

□ 다만, ‘21~’22년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 인해
예년(‘10~’19년) 대비 소폭 감소 전망

 

< 향후 2년 주택 공급전망(단위 : 만호) >

 

입주전망		10년 평균	’20년e	’21년e	’22년e	‘21~’22 평균
							10년 평균 比
전국		45.7	47.6	42.4	44.8	43.6	△2.1
	(APT)	(30.6)	(37.1)	(31.9)	(34.3)	(33.1)	2.5
수도권		22.7	25.6	25.1	24.6	24.9	2.2
	(APT)	(14.3)	(19.3)	(18.8)	(18.3)	(18.6)	4.3
서울		6.9	8.0	6.8	6.4	6.6	△0.3
	(APT)	(3.4)	(5.3)	(4.1)	(3.7)	(3.9)	0.5

 

ㅇ 이러한 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세시장 불안상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대방안을 마련한 것

 

ㅇ 이번 대책을 통해 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망

 

* (‘21~’22 평균(만호), 대책 전→후) 전국 43.6→47.4(+3.8), 수도권 24.9→27.6(+2.7), 서울 6.6→8.1(+1.5)

(10년 평균 대비) (1.7만호 증가) (4.9만호 증가) (1.2만호 증가)

 

□ ‘19년 서울 아파트 착공이 통계 집계 이후 최고치를 기록하는 등
’23년 이후 주택 공급은 원활할 전망

 

* 서울 아파트 착공물량(만호) : (‘05~’07) 年 3.5, (‘08~’12) 年 2.5 (‘13~’16) 年 3.3
(‘17) 5.1 (’18) 4.5 (‘19) 5.4

5. 1･2인 가구를 중심으로 가구 수가 크게 증가했는데, 가구 증가 요인을 간과한 것 아닌지?

 

□ 정부는 최근 1~2인 가구 중심의 가구 트렌드 변화에 맞춰 주거
복지로드맵을 통해 청년, 고령자 등 1~2인 가구 대상 맞춤형
주택을 지속적으로 확대해 왔음

 

□ 다만, ’19년 가구 증가(‘20.8월 발표)는 통계청의 장래가구추계(’19.12월 발표)와 현격히 차이가 날 정도로 이례적인 증가폭*을 보였음

 

* 가구수 증가(가구) : [수도권] (’16) 12.9만 (’17) 18만 (’18) 21.1만 (’19) 25.4만
[서 울] (’16) 0.02만 (’17) 3.4만 (’18) 3.3만 (’19) 6.2만

 

ㅇ 1인 가구는 주로 비아파트에 거주*하며, 비아파트는 전세가율은
그간 상대적으로 안정세를 유지

 

* 1인가구 거주형태 : [전국] 단독주택 45.4%, 아파트 31.3%, 연립･다세대 11.1% 등
[서울] 단독주택 40.4%, 아파트 22.0%, 연립･다세대 18.7% 등

 

ㅇ 다만 최근 저금리에 따른 임차인의 실 부담 완화로 1․2인 가구의 아파트 선호가 증가한 것도 아파트 전세가 상승의 원인으로 작용

 

□ 이에 따라 금번 대책을 통해 1~2인 대상 주택공급을 추가적으로 확대하기로 한 것임

 

< 장래가구 추계 및 실제 일반가구 수 증가 비교(단위 : 만 가구) >

		’16		’17		’18		’19
			1~2인		1~2인		1~2인		1~2인
전국	장래가구 추계	26.85	26.19	28.92	40.56	30.0	38.58	24.46	33.69
	실제 가구증가	25.67	26.75	30.62	41.42	30.53	41.53	36.40	51.66
수도권	장래가구 추계	12.42	10.82	14.85	19.22	16.78	19.85	15.75	18.43
	실제 가구증가	11.73	11.05	16.45	20.26	18.95	22.92	23.86	29.83
서울	장래가구 추계	0.94	2.66	1.90	6.12	1.90	5.83	1.63	5.07
	실제 가구증가	0.02	2.39	2.86	6.74	2.65	6.94	5.66	9.80

* 본보고서 상의 가구 분석은 총가구 기준으로 분석,
다만 장래가구추계는 일반 가구(외국인･집단가구 제외)를 기준으로 함

6. 이번 대책의 기대 효과는? 언제 전세시장이 안정될 것으로 보는지?

 

□ 이번 대책으로 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망되어
전세시장 안정에 기여할 것으로 생각

 

ㅇ 특히, ’20년 12월부터 금번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당부분 해소될 수 있을 것으로 판단

 

□ 이번 대책으로 전세 공급이 증가하면,
이에 따른 연쇄적 전세 이동이 발생하여 전세매물이 증가하고

 

ㅇ 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도
점차적으로 정착되어 갈 것으로 기대

 

□ 아울러, 국민들께서 공급 상황을 파악할 수 있도록 주기적으로
금번 대책에 따른 공급 상황을 보고드려,
높은 품질의 충분한 물량의 주택이 공급된다는 신뢰를
심어드릴 수 있도록 노력하겠음

7. 금번 대책에 부산, 김포 등 과열지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인지? 언제 하는지?

 

□ 현재 지방광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한
절차를 진행하고 있음

 

ㅇ 주거정책심의위원회 등 절차가 마무리되면 조만간에
지정 여부를 발표할 계획

 

< 주정심 회부안 >

※ 부산광역시 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구, 대구광역시 수성구,경기 김포시(통진읍･월곶면･하성면･대곶면 外)를 조정대상지역으로 지정

 

8. 11.18일 발표된 <주택소유통계>를 보면 다주택자 수가 늘었는데, 정부 부동산 정책의 실패 아닌지?

 

□ 금번에 발표된 주택소유통계는 ‘19년을 기준으로 한 통계

 

* (개인) 주택을 소유한 개인은 1,434만명(2.3%↑), 다주택 소유자 15.9%(0.1%p↑)
(가구) 주택을 소유한 가구는 1,146만가구(2.0%↑), 다주택 가구 27.7%(0.3%p↑)

 

ㅇ 저금리 기조에 따른 차입부담 감소, 주택 투자에 따른 높은 기대수익률로 인해 다주택자의 주택 매수가 지속되며 다주택자 비중도 늘어났음

 

□ ‘19년 12.16대책 및 ’20년 6.17대책을 통한 대출 규제 강화,
7.10대책에서의 세제 개편을 통한 기대 수익률 감소로
금년 하반기 들어서는 다주택자의 주택 매수*가 확연히 줄었음

 

* (서울 기준) ‘20년 1~5월 12.1% → ’20.8~10월 7.4%

 

ㅇ 이에 따라 향후에는 실수요자 중심의 시장 재편 효과가
더욱 확실하게 나타날 수 있을 것으로 기대

□ (개인) 총 주택 1,812.7만호 중 개인이 소유한 주택은 1,568.9만호(전년比 2.4%↑), 주택을 소유한 개인은 1,433.6만명(2.3%↑) *1인당 1.09호   ㅇ1건 소유자는 84.1%이며, 2건 이상 소유자(다주택)는 전국 기준 전년대비 증가한 15.9%(공동소유 포함), 서울은 전년과 동일(15.8%)   < 전국 및 서울(거주지 기준) 주택소유자 변화 >   □ (가구) 총 주택 1,812.7만호 중 가구가 소유한 주택은 1,570.1만호(2.4%↑), 주택을 소유한 가구는 1,145.6만 가구(2.0%↑) * 가구당 1.37호   ㅇ 주택 소유가구 비중은 증가하여 역대 최고치 갱신(56.3%)   * 주택소유가구 비중(주택소유율, %) : (’16) 55.5 (’17) 55.9 (’18) 56.2 (’19) 56.3 (통계조사, 작성 방식 차이 등으로 주거실태조사 자가보유율(’19년 61.2%)과는 차이가 있음)   ㅇ 전국의 2건 이상 소유 가구(다주택) 비중은 전년 대비 증가(27.7%) 하였으며, 서울은 전년대비 감소(27.5%)하여 ‘17년 이후 감소세 유지   * 다주택가구 비중(%) : 전국 (’15) 25.5 (’16) 26.9 (’17) 27.4 (’18) 27.4 (’19) 27.7 서울 (’15) 26.7 (’16) 27.9 (’17) 28.0 (’18) 27.6 (’19) 27.5

2. 임대차3법 관련

 

1. 계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세품귀, 전세가격 급등 같은 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 것 아닌지?

 

□ 최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있으며, 이러한 시장상황에 대해 송구스럽게 생각

 

□ 다만, 최근의 시장상황을 계약갱신청구권 등 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에 동의하기 어려움

 

ㅇ 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 신규 수요는 함께 줄어드는 축소균형의 과도기적 과정에서 일부 영향이 있을 수 있으나,

 

ㅇ 역대 최저 수준 저금리, 가구분화로 인한 임차수요 증가, 상위 입지로의 이동수요 등이 복합적으로 전세수요를 늘리고 있다는 점을 종합적으로 고려하여 시장상황을 평가할 필요가 있음

 

□ 특히, 계약갱신청구권이 정착되면 임차인의 안심 거주기간이 늘어나고, 내 집 마련 준비기간 확보 등 임차인의 주거상향 여건이 개선될 것이라는 점을 말씀드림

2. 임대차 3법 도입으로 전월세 시장에 혼란이 발생하고 있는데, 제도개선을 고려하고 있지 않은지?

 

□ 제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황으로, 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다고 생각

 

ㅇ 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되고 나서, 기존 임차인들의 거주기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과가 여러 지표들*을 통해 확인되고 있음

 

* 서울 100개 아파트 갱신율(%) : (법적용前 1년平) 57.2 (9월) 58.2 (10월) 66.1
공적보증 전체 건 中 갱신 비중(%) : (7월) 41.9) (9월) 40 (10월) 44.5

 

ㅇ 물론, 약 30년간 익숙해져 있던 “임차기간 2년”이라는 거래관행이 바뀌는 과정에서 일부 갈등과 마찰이 있는 것을 알고 있으나,

 

- 장기적으로 새로운 제도가 자리 잡게되면, 임차인이 임대료 인상 걱정 없이 안정적 4년 거주하는 것이 관행이 될 것으로 기대됨

□ 주택임대차분쟁위 조정신청 현황   ㅇ 8월 이후 전년 동월대비 전체 조정신청 건수는 큰 변동이 없으나, 갱신 관련(임대료 증감 포함) 신청 비중은 증가추세(9월 8.1%→11월 1주 22.7%)     ※ 11.2주부터 신설된 6곳의 분쟁조정위 조정신청 건 포함 집계예정   □민원 현황(7.31~) * 10.1주 추석 / 콜센터 대응 8.1주 개시 / 방문상담소 11.1주까지   ㅇ (국토부 서면민원) 명절기간 소폭 감소 후, 안정 추세     ㅇ (콜센터) 국토부, LH, 감정원 콜센터 기준, 명절이후 안정 추세     ㅇ (방문상담) LH, 감정원 방문상담소 4곳 기준, 명절이후 감소 추세     ㅇ (FAX 민원) 10.6일 최초 접수 개시 시 증가 후, 11월부터 감소 추세   * 국정감사, 부총리 사례, 민원줄고 있다는 보도 이후 집단행동으로 추정

3. 주택공급 확대 관련

 

1. ‘21~’22년에 11.4만호를 전세형으로 공급한다고 하는데, 현실성 있는 숫자인지?

 

□ 공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이며,

 

ㅇ 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 LH, SH 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업

 

ㅇ 신축 매입약정은 대기 사업자*도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써
물량 확보가 가능할 것으로 판단

 

* ‘20년 공고 및 약정 결과(∼10월)

: (전 국) 523건(19,482호) 접수 → 208건(6,207호) 심의 통과 → 101건(3,639호) 약정 체결
(수도권) 159건(10,696호) 접수 → 66건(3,158호) 심의 통과 → 43건(2,361호) 약정 체결
(서 울) 53건(3,078호) 접수 → 19건(1,023호) 심의 통과 → 17건(926호) 약정 계약

 

 

2. ‘21년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 되는데? 당장의 전세시장 안정에는 효과가 없는 것 아닌지?

 

□ 신축 주택을 추가 공급하는 것 이외에도
현재 건설 중이거나 건설 예정인 주택을 매입*하거나
저리 대출을 지원**하여 전세형으로 공급하는 방안을 추진

 

* 공공 전세주택(‘21.上 서울 500호), 신축 매입약정(’21.上 3천호)

** 공공지원민간임대 및 민간 오피스텔도 전세공급 유도

 

ㅇ 또한 ‘20년 12월부터 5천호에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급하므로, 단기적으로 전세공급 물량이 증가하여 전세시장 안정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단

3. 아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없는데?

 

□ ‘19년 서울 아파트 착공이 역대 최고치를 기록하는 등
현 정부의 공급 대책이 가시화되며
’23년 이후에는 아파트 공급이 원활하게 이루어질 전망

 

ㅇ 다만, ’21~’22년의 경우 과거 택지 미 지정 및 ’16년 정비사업 인허가 축소로 아파트 준공물량이 일시적으로 감소

 

* 아파트 순증(만호) : [전 국] (’20) 34.8 (’21) 27.8 (’22) 30.0 (’23) 46.0 (’24) 45.0
[수도권] (’20) 17.8 (’21) 16.3 (’22) 16.1 (’23) 24.0 (’24) 21.6
[서 울] (’20) 4.4 (’21) 3.5 (’22) 3.0 (’23) 6.2 (’24) 4.2

 

□ 공사기간(2년 반~3년) 등을 고려 시 아파트를 준공물량을 단기에 확대하는 것은 쉽지 않음

 

ㅇ 이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해
아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을
전세형으로 집중 공급하여 아파트 전세수요를 분산시키고자 함

 

ㅇ 중산층까지 입주 대상을 넓힌 ‘질 좋은 임대주택’을 통해
중산층의 전세수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 봄

 

ㅇ 또한 최근 가구 수가 1‧2인 가구를 중심으로 증가*하는 상황에서 도심 내 우수 입지에 1‧2인 가구를 위한 주택 공급을 확대하는 것도 중요하다고 판단

 

* 서울 가구 수 증가(’19년, 만호) : (1인) 7.04 (2인) 2.76 (3인) -0.57 (4인) -2.34 (5인이상) -1.22

 

□ 이에 더해 지속적 공공택지 공급, 공공재개발‧재건축 사업 추진, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해
중장기적으로 충분한 아파트가 공급될 수 있는 기반도 갖춰나가겠음

4. 공공임대 공실활용 관련

 

1. 3개월 이상 공실 상태인 공공임대가 많은데, 그간 공공임대 운영․관리에 문제가 있었던 것 아닌지?

 

□ 입주자격 완화, 시설개선 및 그린 리모델링 등을 통해 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 노력하고 있음

 

□ 통상 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 체계적으로 관리하여 왔으나, 단기적 수급불안이 우려되는 등 전월세 시장 상황을 감안, 가급적 많은 주택이 공급될 수 있도록 3개월 이상 공가를 활용

 

* 입주자격 검증에 통상 1∼2개월 소요, 대기자가 없는 3개월 이상 공실 공급

 

ㅇ 아울러, 기존 주택에 대한 공공임대 유형통합을 추진함에 따라 칸막이로 구분되어 있던 공급기준이 하나로 통합되어 수급 미스매치를 해소하는데 기여할 것으로 전망

 

2. 공가는 대부분 좁거나 노후되거나 입지가 열악한 곳일텐데, 소득․자산요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠는지?

 

□ 소득․자산과 관계없이 전국 무주택 임차가구는 약 789만 가구로
추정되어 수요는 충분한 것으로 판단

 

□ 아울러, 최근 1인가구의 급격한 증가* 등으로 소형주택에도
수요가 있을 것으로 전망

 

* 1인가구 비중(장래가구추계, %) : (‘00)15.5 → (’10)23.9 → (‘15)27.2 → (‘19)29.8
주된 가구형태(인구주택총조사): (‘90~’05) 4인가구 → (‘10) 2인가구 → (’15) 1인가구

 

□ 노후 주택에 대해서는 시설개선, 그린 리모델링 등을 통해 주거환경을 개선하고 있으며, 금번 발표한 질 좋은 평생주택 추진방안에 따라 “노후 공공임대 종합정비”를 통해 체계적으로 개선 추진

3. 공공임대 공실은 입주 대기자가 있는 물량 아닌지?

 

□ 공실 임대주택은 수시모집을 하거나 입주대기자들과 직접 매칭 시키는 방식으로 해소 중에 있으며,

 

ㅇ 3개월 이상 비어있는 공실은 주택 위치, 평형, 유형 구분 등에 따라 수요-공급의 미스매치인 경우가 많아 현시점에서는 대기자가 거의 없다고 볼 수 있음

 

ㅇ 이에, 3개월 이상 공가는 입주기준을 완화시켜 무주택 실수요자들에게 신속히 공급하겠다는 취지임

 

ㅇ 아울러, 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 입주경쟁이 발생하는 경우 소득수준에 따라 입주자를 선정할 예정임

 

4. 공공임대 공실을 소득‧자산요건을 배제하여 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는데?

 

□ 우선 현행 기준에 따른 소득․자산 요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 남은 공가 중 대기자가 없는 3개월 이상 공가에 대해 소득․자산요건을 배제하여 공급할 계획이며,

 

ㅇ ’20년 12월 통합 모집하는 물량에 대해 한시적으로 적용

 

□ 또한, 기존 입주계층의 입주기회를 충분히 보장할 수 있도록 경쟁 발생시에는 소득 수준에 따라 입주자를 선정할 계획이며,

 

ㅇ 기본 4년까지만 거주할 수 있도록 하고, 4년 후에는 기존 소득 ․자산요건을 충족하는 대기자가 없는 경우에만 추가 재계약이 가능토록 할 예정(이 경우 최대 6년 거주)

5. 신축공급 확대

 

1. 지금부터 매입약정을 체결하더라도 절대 공기 소요로 인해 ‘21년에는 신축 주택 공급이 불가능한 것 아닌지?

 

□ 매입약정은 LH‧SH 등이 이미 추진 중인 사업 유형으로,
추진 체계가 갖춰져 있는 사업임

 

□ 이에 더해 지자체의 주택건설사업계획 통합심의를 활성화하여
인허가 소요 기간을 9개월에서 5개월 정도로 최대한 단축하고,
매입약정이 체결되면 즉시 사전 입주자 모집을 시행할 예정

 

□ 매입약정에 참여하는 토지주나 건설 사업자에게는 인센티브*도
부여되기 때문에 이전에 비해 민간 참여도 활발할 것으로 기대

 

* ①건설자금 지원 : 민간 약 5% → 기금 1%대, ②택지공급 : 공공택지 공급 시 가점 부여,

③세제 혜택 : [토지 매각자] 양도세 10%감면 및 비사업용 토지 법인세 추가세율 배제
[민간 건설사] 토지‧주택 취득세 10% 감면

 

2. 숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것인지?

 

□ 5.6대책 및 8.4대책에서 숙박시설을 주거용으로 전환하여 사용하는 방안에 대해 기 발표하였고, 여러 선도사업을 추진 중임

 

□ 최근의 가구 수 증가는 주로 1~2인 가구 중심*으로 숙박시설
전환은 1~2인 가구 전세난에 기여할 것으로 판단

 

* (‘19년 일반가구 중 1～2인 가구 비중) 전국 58.1%, 수도권 55.3%, 서울 59.2%

 

ㅇ 특히, 숙박시설은 주로 도심 내 위치하여 입지가 우수하고, 주거
시설과 유사하여 신속한 공급이 가능함

3. 비주택 공실 리모델링 사업의 대상은? 공장도 대상인지?

 

□ 준공 운영 중인 상가･오피스･숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있음

 

□ 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은
현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않음

6. 중장기 공급기반 확대

 

1. 분양가상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닌지?

 

□ 분양가상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 인해
과도한 이익이 발생하여 투기수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제임

 

□ 공공성 기여도를 높인 공공재개발‧재건축 등을 통해
정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이며,

 

ㅇ 공공재개발은 60여개 이상의 조합이 신청하고,
공공재건축도 15개 단지가 관심을 보이는 등 차질 없이 추진 중

 

□ 앞으로도 공공재개발‧재건축 등 정비 사업을 지속 추진하면서,
규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급도 활성화하여
충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 지속 갖춰나가겠음

7. 질 좋은 평생주택

 

1. 통합 공공임대주택의 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층을 위한 공급물량이 줄어드는 것 아닌지?

 

□ 기존 저소득층의 물량이 줄어들지 않도록 로드맵상 계획인 연평균 7만호에 더하여 공급물량 순증을 추진(’22~’25년 연평균 1천호+@)

 

* 수도권 30만호 등의 택지에서 공공임대 비율 1% 상향하여 4천호 순증(사업승인)

 

** 공공 재건축 기부채납분의 주택 규모도 전용 85㎡ 이하로 법개정 추진중(+@물량)

 

□ 기존 영구․국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급할 계획으로, ’18~’19년 건설형 공급물량 중 30%를 차지했던 영구․국민임대가 2배 증가하는 효과

 

* 국민임대 소득요건인 도시근로자 월평균소득 70% ≒ 기준 중위소득 100%

** 수급자, 국가유공자, 장애인 등 기존 우선공급 대상도 모두 유지

 

ㅇ 아울러, 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 배점기준에 소득기준을 신규 도입하여 소득이 낮을수록 높은 점수를 부여할 계획

 

□ 기준 중위소득 150%를 초과하는 가구에 대해서는 임대주택 리츠 ․펀드를 활용한 민간 건설임대 시범사업(’22~)을 검토하고,

 

ㅇ 지분적립형 주택, 공공 전세 주택, 공공지원 민간임대 등을 통해 통합 공공임대주택과는 별개로 폭 넓은 주거지원을 추진

2. 질 좋은 평생주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은? LH 재무구조가 나빠지는 것은 아닌지?

 

□ ’21년 통합 공공임대주택 선도단지로 6곳 약 4천호를 추진할 계획이며, 이 중 전용 60~85㎡의 중형주택은 약 1천호를 공급

 

ㅇ 전용 60~85㎡의 중형주택을 신규 도입함에 따른 재정 추가소요액은 ’21년 약 110억원(출자 약 50억원)이며, 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 ’25년에는 약 7,300억원(출자 약 3,600억원) 소요 전망

 

< 전용 60〜85㎡ 중형주택 도입을 위한 추가 재정소요 전망 >

(단위: 억원)

구분		합계	'21년	'22년	'23년	'24년	'25년
합계		15,362	109	896	2,531	4,535	7,291
	출자	7,518	53	438	1,238	2,219	3,570
	융자	7,843	55	458	1,293	2,316	3,721
	(재정)	5,263	37	307	867	1,553	2,499
	(주택도시기금)	10,099	71	589	1,665	2,982	4,792

1) 건설 지원단가는 동일한 것으로 가정 (’21년 기준 8,426천원/3.3㎡)

2) 재정지원은 사업승인 후 4년간 분할 집행 (20-25-25-30%)

3) 사업비 부담 비율 : (60㎡이하) 출자 39%, 융자 41%, 시행자 10%, 입주자 10%
(60∼85㎡) 출자 33%, 융자 33%, 시행자 20%, 입주자 14%

 

□ 재정-LH-입주민 3자간 균형있는 재원 분담을 원칙으로
LH 등 사업자 의견수렴을 통해 재정지원 기준을 마련하였으며,

 

ㅇ LH 등의 공공주택사업자도 분양주택, 택지개발 사업 등을 통한
수익으로 일부 손실을 보전할 수 있을 것으로 봄

3. 중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지?

 

□ 그간 공공임대주택은 저소득층 집단 주거지로 인식되어 사회적 단절이 발생하는 등의 문제가 있었음

 

ㅇ 특히, 소득요건이 가장 낮은 영구임대주택의 경우 부정적 인식이 가장 심하고, 신규 공급시 인근 주민이 반대하는 문제가 여전

 

※ 공공임대에 대한 부정적 인식(’19, LHI연구 등)   ㅇ (사회적 낙인) “학군에 영구임대가 섞였는데 여기 들어가도 괜찮을까?”, “영구임대는 늙고 힘드신 분들, 그런 이미지가 있어요” 등   ㅇ (세종대 교수 인터뷰, ’20.8월 국민일보) “저소득층만 집단적으로 거주할 수 있도록 만든 대규모 임대단지는 누가 봐도 피하고 싶은 동네… 취약계층만을 대상으로 하는 잔여적 공공임대정책은 실패”

 

□ 중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며, 일정 수준 소득요건 상향을 통해 일부 중산층*도 포함하여 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것임

 

* 최근 OECD는 중산층의 소득범위를 중위소득 75〜200%로 정의
☞ 금번 대책에서 소득요건은 기준 중위소득 130→150%로 확장

 

ㅇ 아울러, 공급물량 순증을 추진하고, 영구․국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급 하는 등 저소득층에 대한 공급물량이 줄어들지 않도록 할 계획

 

 

(Q&amp;A)201119(9시이후)서민중산층 주거안정 지원방안 핵심Q&amp;A.hwp

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서민·중산층 주거안정 지원방안 보도자료

 

신규 규제지역 지정 현황(2020.11.19.)