재건축부담금 합리화 방안 자료

재건축부담금 합리화 방안 자료

출처 국토교통부

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Ⅰ. 추진 배경

 

□ (취지) 재건축 사업으로 인한 과도한 초과이익을 환수하여, 주택

가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 ’06년에 도입

 

□ (내용) 재건축 중 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을
뺀 금액을 초과이익으로 보고, 일부(10~50%)를 부담금으로 환수

 

ㅇ 징수된 부담금은 국가 50%*, 해당 광역단체 30%(세종ㆍ제주 50%),

기초 지자체에 20% 각각 귀속

 

* 지자체의 주거복지 시책 등을 평가하여 광역ㆍ기초 지자체에 각각 50%씩 지원

 

△ 재건축부담금=재건축 초과이익* × 부과율 * (준공시 집값 - 추진위시 집값 - 정상집값 상승분 – 개발비용) △ 재건축 사업절차

 

□ (운영 경과) ’06년 법시행 이후 5곳 부과(’10~’12, 총 25억), 이후 ’17년
까지 2차례에 걸쳐 시행이 유예*(’12.12~’14.12, ’14.12~’17.12)

 

* 시행 유예기간 중 관리처분인가를 신청한 단지의 경우 재건축부담금 면제

 

ㅇ 재산권 침해를 이유로 위헌소원이 제기되었으나, 합헌결정*(’19.12)

 

* ①입법목적의 정당성 인정, ②과잉금지원칙 미위배, ③재개발과 평등원칙 반하지 않음

 

ㅇ 유예종료 이후 5개 단지가 준공되어 부담금을 부과해야 하나,
실제 부담금이 크게 증가함에 따라 지자체에서 부과절차 중지 중

Ⅱ. 평가 및 문제점

 

󰊱 시장상황 변화를 반영하지 못한 불합리한 기준

 

ㅇ ’06년 제도 도입 이후 집값 상승 등 시장상황 변화에도 불구하고,
예전 기준을 그대로 적용하여 부담금이 크게 증가

 

ㅇ ’22.7월 기준 예정액이 통지된 84개 단지 중 서울외곽 및 지방에서도

억대의 부과 단지가 발생 → 제도의 정상적인 시행이 어려운 상황*

 

* 부과처분 취소 소송 등 납부 저항 증가, 지자체 부과 중지 등 법적 안정성 저하

 

󰊲 재건축 자체를 어렵게 하여 도심 공급위축 초래

 

ㅇ 제도 시행과 유예 과정에서 재건축 물량의 변동을 초래하는 등
주택 공급의 불확실성 증가, 사업 지연 요인으로도 작용

 

- 결과적으로 선호도 높은 도심 내 양질의 주택 공급을 위축시킬 우려

 

 

 

ㅇ 서울뿐만 아니라 지방 등의 재건축 수요도 높은 만큼, 부담금
완화 시 지역 전반의 주택 공급확대 효과도 가능

 

* 30년 이상 아파트 비율(’22.8월 기준): 지방 70.5%, 수도권 29.5%(서울 9.6%)

 

󰊳 예외 없는 일률적인 부과, 실수요자에 대한 배려 미흡

 

ㅇ 양도세(1세대1주택 장특공제 혜택) 등과 다르게 1주택자, 고령자에 대한 보완장치가 없어 실수요자 경제적 부담 가중

 

ㅇ 특히, 1주택 장기보유자는 부담능력에 따라 해당 주택에 계속

거주가 어려워질 수 있는 등 주거 안정도 저해될 우려

Ⅲ. 개선방안

 

◈ 재건축에 따른 초과이익은 적정하게 환수하되, 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 개선 ㅇ 그간의 집값 상승 등을 고려하여 부과기준을 현실화 ㅇ 부과 개시시점 조정과 함께, 공공기여 인센티브도 강화 ㅇ 1주택 장기보유 감면 및 고령자 납부유예로 실수요자 배려

 

󰊱 부과기준 현실화

 

◈ 면제금액 상향, 부과구간을 확대하여 부담금을 현실화하되, 부과요율(10~50%)은 현행 유지하여 적정 수준의 초과이익은 환수

 

1) 면제금액

 

□ (현황) ’06년 이후 그대로 초과이익 3천만원 이하까지 부담금 면제

 

□ (개선) 주택가격 상승 등 그간 여건 변화를 종합적으로 고려하여
초과이익 1억원 이하까지 면제

 

2) 부과구간

 

□ (현황) 부과구간도 ’06년 이후 그대로 2천만원 구간 유지

 

□ (개선) 면제금액 상향 등에 따라 부과구간을 7천만원으로 확대

 

< 부과 기준 개선안 >

 

초과이익	현행	0.3억 이하	0.3∼0.5억	0.5∼0.7억	0.7∼0.9억	0.9∼1.1억	1.1억 초과
	개선	1억 이하	1.0∼1.7억	1.7∼2.4억	2.4∼3.1억	3.1∼3.8억	3.8억 초과
부과율		면제	10%	20%	30%	40%	50%

󰊲 부과 개시시점 조정

 

□ (현황) 부담금을 결정하는 기준이 되는 초과이익이 재건축 준비
단계의 임시조직인 추진위원회 승인 일부터 산정

 

ㅇ 이에 따라 재건축사업의 권리 및 의무의 주체인 조합이 설립되기 전부터 초과이익이 산정되는 문제 발생

 

* 소규모 재건축(84곳 중 23곳)은 조합설립 인가일부터 초과이익 산정

 

□ (개선) 초과이익 산정 개시시점을 재건축 부담금의 납무의무자인 조합설립 인가일로 조정

 

(현행)

시점

종점

안전 진단

➠

정비 구역 지정

➠

추진위구성 승인

➠

조합 설립 인가

➠

사업 시행 인가

➠

관리 처분 인가

➠

착공

➠

준공

➠

준공 5개월이내 부담금 부과

(개선)

시점

종점

 

󰊳 공공기여 감면 인센티브

 

□ (현황) 증가하는 용적률의 일부를 활용하여, 공공임대, 역세권 첫집(공공분양)을 공급하는 경우 해당 매각대금을 초과이익에 산입 →
부담금 증가, 소셜믹스도 한계

 

□(개선) 공공기여 시 주택 매각대금은 초과이익에서 제외 →
재건축을 통한 공공주택 공급확대 유도

󰊴 실수요자 배려

 

1) 1세대 1주택 실수요자 감면 신규 도입

 

□(현황) 현재 주택보유 기간, 목적 등에 따른 실수요자를 고려
하지 않고 일률적으로 부담금을 부과

 

ㅇ 1주택 장기보유자의 부담능력을 초과한 과도한 부담금은 주거
안정 저해 우려 → 실소유자 배려 필요

 

□ (개선) 1세대 1주택 보유기간에 비례하여 최대 50% 감면

 

ㅇ 준공 시점부터 역산하여 산정된 보유기간이 6년 이상인 경우에
10%를 감면하여, 10년* 이상은 최대 50% 감면

 

* 부담금은 준공부터 역산하여 최대 10년까지만 산정하고, 조합원 지위양도가 예외로 가능한 주택
보유기간도 10년으로 정하고 있는 점을 고려하여, 10년을 장기보유 최대 감면 기간으로 설정

 

ㅇ 준공 시점에 1세대 1주택자이고, 보유기간은 1주택자로서 해당
주택을 보유한 기간만 산정

 

보유기간	10년 이상	9년 이상	8년 이상	7년 이상	6년 이상
감면율	50%	40%	30%	20%	10%

 

2) 고령자에 대한 납부유예 신설

 

□(현황) 은퇴자 등 수입이 많지 않은 고령자의 경우 과도한
부담금이 부과될 경우 현실적으로 납부가 곤란할 우려

 

□ (개선) 1세대 1주택 고령자(만 60세이상*)는 담보 제공을 전제로
상속․증여․양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부유예**

 

* 종합부동산세 납부유예 규정 상 고령자 기준 준용

** 납부기한 이후 납부유예 종료 시점까지의 기간에 이자 상당액 부과

 

 

◈ 1세대1주택 고령자 外의 세대는 현행 3년 연기, 5년 분할 납부제도를 활용

Ⅳ. 개선효과

 

󰊱 부과단지 수 변화 : 부과기준 현실화 + 개시시점 조정

 

ㅇ 84개 단지(통보된 예정액 기준)의 경우, ➊지방 중심으로 부과 단지 대폭
감소, ➋소액부과 단지 확대, ➌1억원 이상 고액부과 단지 적정 감소

 

➊ 부과단지 수
‣84곳 부과에서 46곳 부과, 38곳 면제
➋ 소액(1천만원 이하) 부과단지 수	➌ 고액(1억원 이상) 부과단지 수
‣84곳 단지 중 30→62곳으로 증가	‣84곳 단지 중 19→5곳으로 감소
* 상기 분석은 통보된 예정액을 기준으로 하여, 실제 부과되는 부담금과는 차이가 있음

 

󰊲 부과금액별 변화 : 부과기준 현실화 + 장기보유 감면

 

ㅇ 기존 부담금이 적을수록 감면율이 커지고, 1주택 장기보유에
따라 부담금이 크게 감면

 

기존 부담금

➡

부과기준 현실화

➡

장기보유 감면 부담금 (6~10년 이상)

➠

장기보유 시 최종 감면율

부담금

감면율

10%

50%

3천만원

3백만원

90%

2.7백만원

1.5백만원

91%

95%

5천만원

7백만원

86%

6.3백만원

3.5백만원

87%

93%

1억원

3천만원

70%

2.7천만원

~

1.5천만원

73%

~

85%

2억원

1.15억원

43%

1.04억원

0.58억원

48%

71%

4억원

3.15억원

21%

2.84억원

1.58억원

29%

61%

* 단지별 상황에 따라 개시시점 조정, 공공기여 감면에 따른 추가 감면 가능

Ⅴ. 향후 계획

 

□ 금번 개선방안은 ｢재건축초과이익에 환수에 관한 법률｣ 개정
사항으로, 10월 중 개정안 발의(의원입법) 추진

 

ㅇ 부칙 : 법 시행 후 부담금을 부과하는 단지부터 적용*

 

* 이 경우 준공 이후 부담금을 아직 부과하지 않은 사업장에도 개정 규정 적용 가능

 

□ 조속한 입법을 위해 국회 논의과정 적극 참여 등 긴밀히 협력