수유 12구역 미아16구역 등 주택공급 방안 2차 선도사업 후보지 선정

주요 사업지

 

① 서울 강북구 미아역 역세권 사업

ㅇ (위치) 서울특별시 강북구 미아동(미아역) 인근 / ㅇ (면적) 23,037㎡ ㅇ (도시계획) 제2종 일반주거지역 ㅇ (기존용적률) 158% / ㅇ (노후도) 70%

 

② 서울 동대문구 용두동 역세권사업

ㅇ (위치) 서울시 동대문구 용두동(청량리·용두역 인근) 일대 ㅇ (면적) 111,949㎡ ㅇ (도시계획) 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역 ㅇ (기존용적률) 126% / ㅇ (노후도) 76%

 

③ 서울 강북구 수유동 저층주거지사업

ㅇ (위치) 서울특별시 강북구 수유동(舊 수유12구역) / ㅇ (면적) 101,048㎡ ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 ㅇ (기존용적률) 131% / ㅇ (노후도) 72%

수유12구역 위치

미아 16구역 위치

2차 발표 선도사업 후보지

※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음

□ 역세권(주거상업고밀지구)

연번	지역	위치	면적(㎡)	노후도(%)	現용도 지역	공급규모	비 고
1	강북	미아역 동측	23,037	70%	2종	623	2차 선정 (4.14)
2	강북	미아역 서측	17,760	86%	2종	472
3	강북	미아사거리역 동측	39,498	84%	2종	1,082
4	강북	미아사거리역 북측	6,414	78%	2종	172
5	강북	삼양사거리역 인근	7,866	100%	준주거	341
6	강북	수유역 남측1	11,458	86%	준주거	510
7	강북	수유역 남측2	7,212	85%	준주거	311
8	동대문	용두역·청량리역 인근	111,949	76%	2종, 3종	3,200

 

□ 저층주거지(주택공급활성화지구)

연번	지역	위치	면적(㎡)	노후도(%)	現용도지역	공급규모	비 고
1	강북	舊 수유12구역	101,048	72%	2종, 3종	2,696	2차 선정 (4.14)
2	강북	송중동 주민센터 인근	36,313	83%	2종	922
3	강북	舊 미아16구역	20,520	88%	2종, 3종	544
4	강북	삼양역 북측	21,019	89%	2종, 3종	588
5	동대문	청량리동 주민센터 인근	53,275	86%	2종,3종	1,390

참고3

선도사업 후보지 발표 관련 FAQ

 

1. 토지주가 주택을 우선공급 받는 경우 전매제한과 실거주 의무가 부과되는지?

 

□ 현물보상으로 주택을 우선공급 받는 경우 주택 소유권 등기시
까지만 전매가 제한되고, 등기 후에는 전매가능

 

ㅇ 또한, 실거주 의무가 없는 정비사업 조합원 입주권과 유사하게 우선공급 대상자에게는 실거주 의무가 부과되지 않음

 

2. 우선공급 시 1세대 1+1(소형)주택을 받을 수 있는 지?

 

□ 재개발사업과 동일하게, 보상금 총액 범위 또는 종전 주택의
주거전용면적의 범위에서 1+1 주택으로 공급 가능

 

ㅇ 이 경우 추가되는 1주택은 60㎡이하로 공급

 

3. 도심 공공주택 복합사업은 공공주택을 공급하는데, 중대형 주택(85㎡ 초과)도 우선공급 받을 수 있는지?

 

□ 주민들의 의견을 반영하여 중대형평형(85㎡초과) 등 다양한
타입의 우선공급도 허용할 계획*

 

*복합사업에서 우선공급하는 주택은 85㎡초과도 공공주택에 포함되도록 공공주택특별법 개정안 발의

 

4. 2.5일 이후 사업구역내 권리변동이 있는 경우 우선공급권을 미부여한다는데, 상속과 이혼에 대한 예외는 없는지?

 

□ 상속과 이혼으로 권리변동이 발생하는 경우 우선공급대상이 될 수 있으며, 공공주택특별법 개정안에 위와 같은 예외사유를 규정하였음

5. 공공에서 시행하면, 사업후 토지주에게 건축물 소유권만 이전하고, 토지는 공공에서 소유하는 것인지?

 

□ 전혀 그렇지 않음. 우선공급 주택 및 일반분양 주택은 건축물과 토지 소유권이 모두 분양자에게 이전함(공공자가주택은 별도규정)

 

6. 상가소유자도 주택을 우선공급 받을 수 있는지?

 

□ 기존 상가소유자는 재개발사업과 동일하게 우선공급되는 상가
또는 주택을 선택 가능*하도록 규정할 예정

 

*상가 종전자산가액이 공급되는 주택의 최소분양단위의 가액보다 큰 경우로 한정

 

7. 공공 시행시 주민의견이 배제되는 것은 아닌지?

 

□ 사업초기부터 주민협의체를 상시 운영하여 시공사ㆍ감정평가사
선정, 마감재 선택 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정

 

8. 선도사업 후보지 구역 경계에 포함되지 않은 인접한 주민들도 사업 참여를 희망한다면 사업 참여가 가능한지?

 

□ 자치구청 등 관계기관 협의를 거쳐 사업계획 수립 등의 과정에서 구역에 편입하는 방안도 가능 하며, ‘21.5월 예정된 통합공모를 통해 별도구역으로 신청도 가능

 

9. 토지주의 수익률은 어떤 방식으로 확보하는 것인지?

 

□ 기존 민간개발(재개발 등) 대비 사업구역별 토지주 수익률 10~30%p 상향을 보장해줄 예정으로, 저렴한 우선공급을 통해 토지주 분담금을 낮춰 수익률을 향상시킬 계획

 

목 차

 

 

Ⅰ. 3080+ 공급방안 후속조치 추진현황······················ 1 (참고1) 선도사업 후보지 발표 관련 FAQ··········································· 3 (참고2) 3080+ 대책 발표 이후 시장동향············································ 5   Ⅱ. 2차 선도사업 후보지 선정결과································· 6 (참고3) 제1차 및 제2차 발표 선도사업 리스트······························ 8 (참고4) 2차 발표 주요 사업지 개요·························································· 9 (참고5) 2차 발표 선도사업 구역도························································ 12   Ⅲ. 향후 계획·············································································································· 14

 

Ⅰ. 3080+ 공급방안 후속조치 추진현황

 

1. 컨설팅 및 사업후보지 접수

 

□(컨설팅) 3080+ 통합지원센터를 개소하여 공공직접정비(2.23~) 및 도심복합사업(3.2~) 등 3080+ 新사업에 대한 컨설팅 약 950건 실시

 

ㅇ 컨설팅과 함께 지자체 제안*은 2.10일, 통합지원센터 민간제안은 2.17일부터 접수 개시했으며, 연중 상시 접수 중

 

* 서울시 25개 자치구(2.10~), 지방 광역시(3.2~) 사업설명회와 함께 후보지접수 개시

 

□ (후보지 접수 현황) 현재(4.13일)까지 지자체 제안을 통해 362곳, 민간제안 70곳 등, 서울․수도권 및 광역시에서 총 432곳 접수*

 

*1차발표(3.31) 기준 341곳(지자체 제안 288곳, 민간제안 53곳) 대비 91곳 추가접수

 

ㅇ (지자체 제안, 362곳) 서울에서만 총 283곳 접수되었으며, 그 밖에 경기 19곳, 인천 27곳, 대전 13곳, 부산 17곳, 대구 2곳, 광주 1곳 등 접수

 

* 역세권 도심 공공주택 복합사업이 107건으로 가장 높은 접수 건수를 기록, 저층주거지 복합사업 74건, 공공직접시행 정비사업 41건 등 고르게 접수

 

< 지자체 제안 후보지 총괄표(4.13일 기준) >

사업유형   지역		공공직접시행 정비사업	도심공공복합사업			소규모 정비		도시재생		기타
			역세권	준공업	저층 노후	재개발	관리 지역	주거 혁신	특화 뉴딜
합계	362	41	107	23	74	26	55	20	0	16
서울시	283	36	92	19	55	26	40	5	-	10
경기·인천	46	4	12	3	6	-	8	11	-	2
지방 5개 광역시	33	1	3	1	13	-	7	4	-	4

 

- (민간제안, 70곳*) 정비사업 13곳, 도심복합사업 28곳, 소규모정비 20곳 등이 통합지원센터로 접수, 사업구체화를 위한 상담 진행중

 

* 공공직접시행 정비사업 13곳, 도심공공복합사업 28곳, 소규모정비 20곳, 기타 9곳

2. 1차 발표(3.31) 선도사업 후속조치 추진

 

⟪1차 선도사업 후보지 현황⟫

구분	합계		금천		도봉		영등포		은평
총계 (곳/만호)	구역	공급	구역	공급	구역	공급	구역	공급	구역	공급
	21	2.52	1	0.13	7	0.44	4	0.75	9	1.20
역세권	9	0.72	1	0.13	3	0.20	1	0.26	4	0.13
준공업	2	0.05	-	-	2	0.05	-	-	-	-
저층주거	10	1.75	-	-	2	0.19	3	0.49	5	1.07

 

□ (선도사업 추진절차) 선도사업 후보지별 주민 설명회를 통해 예정지구 지정 등 동의요건 확보 등 사업 착수절차 진행

 

◈ 1차 발표된 21개 선도구역 중 3곳(은평구 증산4, 수색14 및 도봉구 쌍문(덕성여대 인근))은 발표 직후 주민 10% 이상(예정지구 요건) 동의서 제출 완료

 

➊(1단계(사업개요) 설명회) 주민들에게 사업구역별 구체적인 사업계획 제시에 앞서 제도개요ㆍ토지주 지원방안 등 우선 설명*(자치구별)

 

*도봉구 4.9, 영등포구 4.12 개최완료 / 금천구 4.15, 은평구 4.26 개최예정

** 코로나19 확산방지를 위한 조치로 현장설명회 및 온라인설명회 병행

 

➋ (사업계획 마련) 도시규제 완화(용적률 등), 토지주 수익률, 추정 분담금 등을 산출할 수 있는 사업계획(안)을 4월 중 마련

 

➌(2단계(사업계획) 설명회) 사업계획(안) 마련 후, 토지등소유자에게 사업내용, 사업추진 효과 등을 상세히 안내하는 사업구역별 설명회 개최*

 

*4월 중순 ~ 5월까지 사업구역별 순차 개최

 

- 설명회와 병행하여 예정지구 지정을 위한 동의확보(10%) 착수

 

➍(사전검토위) 동의확보 후 국토부ㆍ서울시ㆍ전문가 등이 참여하는
사업계획 검토를 통해 예정지구 추진여부 결정(~6월)

 

➎(예정지구 지정) 동의요건(10%) 확보 및 사전검토위 통과한 후보지를 대상으로 7월부터 예정지구 지정 추진

□ 현물보상으로 주택을 우선공급 받는 경우 주택 소유권 등기시 까지만 전매가 제한되고, 등기 후에는 전매가능   ㅇ 또한, 실거주 의무가 없는 정비사업 조합원 입주권과 유사하게 우선공급 대상자에게는 실거주 의무가 부과되지 않음   □ 재개발사업과 동일하게, 보상금 총액 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1 주택으로 공급 가능 ㅇ 이 경우 추가되는 1주택은 60㎡이하로 공급     □ 주민들의 의견을 반영하여 중대형평형(85㎡초과) 등 다양한 타입의 우선공급도 허용할 계획*   *복합사업에서 우선공급하는 주택은 85㎡초과도 공공주택에 포함되도록 공공주택특별법 개정안 발의     □ 상속과 이혼으로 권리변동이 발생하는 경우 우선공급대상이 될 수 있으며, 공공주택특별법 개정안에 위와 같은 예외사유를 규정하였음   □ 전혀 그렇지 않음. 우선공급 주택 및 일반분양 주택은 건축물과 토지 소유권이 모두 분양자에게 이전함(공공자가주택은 별도규정)     □ 기존 상가소유자는 재개발사업과 동일하게 우선공급되는 상가 또는 주택을 선택 가능*하도록 규정할 예정   *상가 종전자산가액이 공급되는 주택의 최소분양단위의 가액보다 큰 경우로 한정     □ 사업초기부터 주민협의체를 상시 운영하여 시공사ㆍ감정평가사 선정, 마감재 선택 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정     □ 자치구청 등 관계기관 협의를 거쳐 사업계획 수립 등의 과정에서 구역에 편입하는 방안도 가능 하며, ‘21.5월 예정된 통합공모를 통해 별도구역으로 신청도 가능     □ 기존 민간개발(재개발 등) 대비 사업구역별 토지주 수익률 10~30%p 상향을 보장해줄 예정으로, 저렴한 우선공급을 통해 토지주 분담금을 낮춰 수익률을 향상시킬 계획

 

□대책발표(2.4) 후 신규택지‧도심 후보지 공개 등 신속한 후속 조치로 공급기대 확산, 매수심리 진정 등 시장안정 효과 발생   * 3080+대책(서울 32만호‧전국 80만호)과 기 추진중인 수도권 127만호를 합해 수도권 180만호 이상, 전국에 200만호 이상의 압도적 물량 공급 예정   ㅇ고점인식 확산, 시장금리 상승, 공시가격 발표, 세부담 본격화 등 시장 여건도 변화하며 주요 지표는 긍정적 흐름 지속   ①(가격) 매매‧전세 가격상승률 지속 축소(강남‧마포‧강동 전세 하락전환)   * 서울 : (2.1주) 0.10 (2.2주) 0.09 (2.3주) 0.08 (2.4주) 0.08 (3.1주) 0.07 (2주) 0.07 (3주) 0.06 (4주) 0.06 (5주) 0.05 (4.1주) 0.05   ②(거래량) 매매 거래량 감소세 지속   * 서울 : (’20.12월) 8,764 → (‘21.1월) 5,945(전월 대비 –32%) → (’21.2월) 5,435(-9%) → (’21.3월) 4,486(-17.5%)   ③(매물) 매매‧전세 모두 매물 증가세(민간기관 조사결과, 매달말일)   * 서울 : (‘20.12월) 40,455→(’21.1월) 39,851→(2월)41,341→(3월) 47,519→(4월현재) 47,989   ④(매수우위지수) 매수자보다 매도자가 많아져 “매수자 우위” 시장   * 서울 : (2.1주) 109.8 (2.3주) 105.3 (2.4주) 101 (3.1주) 96.2 (2주) 90.3 (3주) 82.4 (4주) 79.8 (5주) 77.3   ⑤(30대 매수) 공급대책 발표전후 지속 축소(패닉바잉 감소)   * 서울 : (‘20.12월) 3,523(45.5%)→(’21.1월)2,498(42.3%) → (2월) 1,561(39.6%)→ (3월) 539(36.5%)

2차 선도사업 후보지 선정결과

1. 선도사업 후보지 선정 개요

 

□ (선정절차) 사업별로 지자체, 토지주(조합), 민간업체 등의 후보지 제안을 받고, 사전검토․관계기관 협의를 거쳐 후보지 결정

 

* (인허가권) 국토부 또는 지자체 / (도시계획) 지자체 / (시행자) LH․SH․GH 등

 

ㅇ 선도사업 후보지로 선정되면 시행자는 본격적으로 주민 설명회를 통해 예정지구지정 등 사업 착수를 위한 동의요건 확보 진행*

 

*사업착수 절차 : 선도사업 후보지 선정→ 토지주 10% 동의 확보→ 예정지구지정 제안

 

□ (우선순위) 우선 접수한 지자체부터 검토하되, 지자체의 개발의지가 있고, 기존 개발사업 중단 또는 개발계획 미수립지역 우선 검토

 

2. 선도사업 선정기준

 

□ 입지 요건 ※ 세부기준은 지역별로 차등 운영 예정으로 아래는 서울시 기준(안)

 

ㅇ (역세권) 역 반경 350m 이내에 포함된 지역으로 5천㎡ 이상이면서 구역 내 20년 이상 경과한 건축물이 60%이상인 지역

 

ㅇ (저층주거) 20년 이상 노후건축물이 60%이상인 1만㎡ 이상 구역으로, 과소토지, 접도율, 호수밀도 요건* 중 하나이상 충족 구역

 

*과소토지비율 30% 이상, 접도율 50% 이하, 호수밀도 50 이상

 

□ 사업성 요건

 

ㅇ 토지주에게 추가 수익률(10~30%p)을 보장하기 위한 용적률, 건축면적 확보, 높이기준 완화 등이 가능한 사업구역

 

ㅇ 특히, 토지주에 대한 추가 수익률을 보장하고 남은 개발이익으로 특수상황 토지주, 세입자․영세상인 보호 및 추가지원 가능 구역

3. 제2차 선도사업 선정 결과

 

◈ 서울시 2개구 총 13개 구역 선정, 약 1.3만호 공급가능 규모

 

□ (선정개요) 강북구, 동대문구에서 제안한 23곳 도심공공복합사업 제안구역(역세권 15개, 저층주거 8)에 대해 공공시행자, 지자체와 입지요건‧개발방향‧사업가능성 등 협의를 거쳐 선정

 

□ (선정결과) 강북구 11곳(역세권 7, 저층주거 4), 동대문구 2곳(역세권 1, 저층주거 1) 등 총 13개 구역을 2차 선도사업 후보지로 선정

(단위 : 곳/만호)

구분	합계		강북구		동대문구
총계	구역	공급	구역	공급	구역	공급
	13	1.29	11	0.83	2	0.46
역세권	8	0.67	7	0.35	1	0.32
준공업	-	-	-	-	-	-
저층주거	5	0.62	4	0.48	1	0.14

 

□ (선도사업 우대조치) 선도사업 후보지 중 금년 중 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률* 보장 예정

 

* ｢3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장

 

ㅇ 아울러, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리․지원 예정

 

□ (사업효과) 민간사업(재개발) 추진 대비 용적률 56%p 상향 공급세대수 1.3배 증가, 토지주 사업수익률 28.2%p 증가*

 

*토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 41.7% 감소되는 것으로 분석

 

< 2차발표 선도사업 후보지 13개 구역 평균 사업효과 >

 

구 분	현 행	민간재개발	3080+사업	비 고
용적률	141%	297%	353% * 역세권 제외 306%	현행 比 213%p 기존사업 比 56%p 상향
세대수	445	738	989	현행 比 2.2배 기존사업 比 1.3배 증가
우선공급액/시세	-	77.1%	66.3%	10.8%p 감소
수익률	-	36.2%	64.4%	28.2%p 증가

※ 세부개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능

※ 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정

※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음 □ 역세권(주거상업고밀지구)     □ 준공업(주거산업융합지구)   □ 저층주거지(주택공급활성화지구)

 

1) 서울 강북구 미아역 역세권사업   □ 사업필요성   ㅇ 강북구의 중심부인 미아역에 인접한 부지로 강북구 他역세권 대비 상대적으로 저밀·저이용되어 역세권 기능이 미약하며,   - 양호한 입지에도 불구하고 생활여건이 낙후되어 도심공공복합사업의 역세권개발을 통한 고밀활용 필요   □ 개발방향   ㅇ 주거‧상업‧문화 기능을 집약한 고밀개발을 통해 역세권 기능을 강화하고, 지역 활성화를 위한 자족거점 지역으로 조성   - 특히, 강북구 중심부에 위치한 주요 역세권인 만큼 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화 유도   < 위치도 및 개발조감도(안) >           2) 서울 동대문구 용두동 역세권 사업   □ 사업필요성   ㅇ 정비사업 장기화로 인해 정비예정구역이 해제(’16.1)된 지역으로 사업 추진주체 부재 등으로 장기간 개발이 정체되어 노후화 가속   - 현재 청량리·용두역 인근에서 추진 중인 정비사업(용두1, 청량리 등)과 연계한 통합적인 도시공간구조 개편이 필요   ㅇ 또한, 청량리역·용두역·제기동역 등 3개 역세권역에 포함되는 지역으로, GTX(청량리) 계획 등을 고려 시 고밀개발을 통한 적극적 입지활용 필요   □ 개발방향   ㅇ 용두·청량리역과 GTX 신설역세권의 잠재력을 바탕으로 동북권 교통허브 역할을 수행할 수 있도록 도심형 주거공간 및 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설 조성   < 위치도 및 개발조감도(안) >       3) 서울 강북구 수유동 저층주거지사업   □ 사업필요성   ㅇ 중층·저밀도 정비기본계획*으로 인한 사업성 저하 등으로 개발 지연 및 정비예정구역 해제(‘12.8)에 따라 민간개발 추진에 한계   * 수유12구역 정비구역 기본계획 : 용적률 190%, 층수 12층, 건폐율 60%   - 공공참여하에 인센티브 부여를 통한 고밀개발로 사업성 제고와 동시에 기반시설 정비 등을 통한 주거환경 개선 필요   □ 개발방향   ㅇ 도로 등 기반시설 정비와 함께 지역개방형 문화, 체육 생활SOC를 공급하여, 쾌적하고 살기 좋은 강북구의 新주거지역으로 조성하고,   - 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 요소를 활용한 건축물 배치로 쾌적하고 경관이 우수한 주거공간 조성   ㅇ 또한, 원활한 이주지원을 위해 우이천 동측의 1차 선도사업 후보지(도봉구 덕성여대 인근)와 순환정비 방식 적용도 검토   < 위치도 및 개발조감도(안) >

 

※ 구체적인 사업계획 수립 과정 등에서 구역경계 변경 가능   □ 역세권(주거상업고밀지구)   □ 저층주거지(주택공급활성화지구)

 

Ⅲ. 향후 계획

 

□ 2차 선도사업 후보지 추진계획

 

ㅇ 토지등소유자가 사업계획, 사업추진 효과 등을 상세히 이해할 수 있도록 선도사업 구역별 사업설명회 개최

 

ㅇ 지자체 등 심층 협의를 통해 세부 사업계획안을 조속히 수립한 후 토지등소유자 동의(10%)및 예정지구 지정 추진(7월)

 

ㅇ 선도사업으로 선정되지 못한 나머지 사업구역은 사업성 제고를 위한 사업모델 발굴, 도시규제 추가 완화 협의 등 지속 관리

 

□ 3080+ 사업 통합 추진일정

 

ㅇ 검토를 마친 지자체제안 선도 후보지를 순차적으로 공개(월별)하고, 1차 후보지와 마찬가지로 예정지구 지정까지 사업계획 협의 등 지원

 

ㅇ 5월에는 주민, 민간업체를 중심으로 민간제안 통합공모를 실시하고, 그 결과를 7월에 공개

 

* 공공 직접시행 정비사업은 ’21.2월부터 컨설팅 모집 중에 있으며, 컨설팅
결과를 바탕으로 한 토지소유주 협의 등을 거쳐 7월 후보지 공개

 

ㅇ 7월에는 동의율(10%)을 확보한 입지를 중심으로 예정지구 지정

 

< 3080+ 사업 주요 일정(안) >

시기	주요 내용
3.31	• 도심 공공 복합사업(지자체제안) 1차 후보지 발표
4.7	• 공공재건축 1차 선도사업 후보지 발표
4월	• 도심 공공 복합사업(지자체제안) 2차 후보지 발표 • 소규모주택정비 관리지역 및 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 발표 • 2차 신규 공공택지 발표
5월	• 신축 매입약정, 공공전세주택 추진현황 • 도심 공공 복합사업(지자체제안) 3차 발표 • 3080+ 관련 사업 민간제안 통합공모
6월	• 지자체 제안(경기・인천 등) 발표
7월	• 민간제안 통합공모 결과 및 예정지구 지정계획 발표

3080_주택공급 방안 2차 선도사업 후보지 선정(주택정책과).hwp

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제2차 도심복합 선도사업 후보지 발표.hwp

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3080+ 주택공급방안 도심복합사업 후보지 선정 자료

 

공공재개발 후보지 첫 선정