국토부 소규모주택정비 관리계획 수립지침

국토부 소규모주택정비 관리계획 수립지침

 

국토교통부고시 제2022 - 36호

 

소규모주택정비 관리계획 수립 지침

 

제1장 총 칙

제1절 지침의 목적

 

1-1-1. 이 지침은 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」(이하 "법"이라 한다) 제43조의2제4항에 따라 소규모주택정비 관리계획(이하 "관리계획"이라 한다)의 수립과 승인에 필요한 기준․절차 및 방법을 정하는데 그 목적이 있다.

1-1-2. 관리계획과 관련하여 법, 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 시행령」(이하 "영"이라 한다), 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 및 이 지침이 정한 범위 내에서 특별시장․광역시장․특별자치시장․도지사․특별자치도지사(이하 "시․도지사"라 한다)는 해당 지역 여건에 따라 별도의 세부지침을 마련하여 운영할 수 있다.

1-1-3. 이 지침은 관리계획의 수립과 승인에 필요한 사항을 정한 것으로서 지침의 내용과 해당 지역 여건을 종합적으로 고려하여 적용한다.

 

제2절 관리계획의 의의

 

1-2-1. 관리계획은 법 제2조제1항제9호에 따른 소규모주택정비 관리지역(이하 "관리지역"이라 한다)을 계획적이고 체계적으로 정비․관리하기 위하여 수립하는 것으로, 관리지역 내 소규모주택정비사업의 활성화 및 정비기반시설․공동이용시설의 확충 등을 통해 주거생활의 질을 높이고자 하는데 그 의의가 있다.

1-2-2. 관리계획은 관리지역 내 소규모주택정비사업의 개발방향과 지침을 정하는 공공계획으로서 개별 사업의 무질서한 개발을 방지하고, 법 제2조제1항제4호에 따른 소규모주택정비사업을 시행하는 구역(이하 "사업시행구역"이라 한다)과 주변지역간의 조화를 이룰 수 있는 개발을 유도하여 쾌적한 주거환경 조성이 이루어지도록 하여야 한다.

1-2-3. 관리계획은 관리지역 내 토지․건축물, 정비기반시설 등 물리적 현황과 사회․경제․문화 등 비물리적 현황을 분석하고 다양한 개발수요에 대응하여 단계별로 소규모주택정비사업이 이루어지도록 함으로써 소규모주택정비사업이 합리적이고 효율적으로 추진되도록 하여야 한다.

 

제3절 관리계획의 지위와 성격

 

1-3-1. 관리계획은 관리지역 내 사업시행구역과 주변지역이 상호 유기적이며 효율적으로 정비될 수 있는 체계를 확립하고, 관리지역의 토지이용계획과 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획 등을 구체화하는 법정계획이다.

1-3-2. 관리계획은 관리지역 전체에 대한 정비․관리의 방향을 설정함과 동시에, 관리지역 내 소규모주택정비사업을 활성화하기 위하여 필요한 특례를 적용하기 위한 요건과 정비기반시설․공동이용시설의 설치규모 및 재원조달계획 등을 설정하여 구체적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이다.

1-3-3. 관리계획 및 관리지역은 법 제43조의4제1항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법"이라 한다) 의 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로 보되, 관리계획의 내용에 적합하게 추진하는 사업시행구역은 같은 조 제2항․제3항에 따른 관리지역에 대한 특례 등을 적용할 수 있으며, 그 외 구역은 종전의 국토계획법 제2조제4호에 따른 도시․군관리계획(이하 "도시․군관리계획"이라 한다)을 따른다.

 

제4절 기준년도 및 목표년도

 

1-4-1. 관리계획의 기준년도는 계획수립에 착수하여 인구현황, 토지이용현황, 주택현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 한다.

1-4-2. 관리계획의 목표년도는 관리지역 지정 당시 정한 목표년도를 기준으로 하되, 최소 10년 이상으로 하며, 관리지역 내 개별 소규모주택정비사업의 목표년도는 주민의 사업추진의지, 구역의 지정요건 등 사업여건을 감안하여 결정한다.

1-4-3. 관리계획은 5년마다 관리지역 내 소규모주택정비사업의 추진상황 등을 검토하고, 그 결과를 반영하여 관리계획을 변경한다.

 

제2장 계획수립 일반원칙

 

제1절 기본원칙

 

2-1-1. 관리계획은 국토계획법 제2조제3호에 따른 도시·군기본계획(이하 "도시·군기본계획"이라 한다), 도시․군관리계획 등 상위계획 및 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 한다.

2-1-2. 관리계획은 관리지역 내 소규모주택정비사업의 추진상황과 향후 개발수요를 고려하여 장래 토지이용에 관한 계획 위주로 수립하며, 생활권 단위를 고려한 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획을 제시함으로써 주민의 삶의 질 향상과 미래 도시수요에 대비할 수 있도록 수립하여야 한다.

2-1-3. 관리계획은 관리지역 내 소규모주택정비사업을 활성화하기 위하여 법 제43조의4제2항․제3항에 따른 관리지역에 대한 특례 등을 적용하되, 정비기반시설 부담 등을 고려하여 적절한 개발밀도가 유지되도록 하는 등 환경친화적으로 수립하여야 한다.

2-1-4. 관리계획 수립 시 주민의견을 충분히 수렴할 수 있도록 토지등소유자 등 이해당사자를 포함한 지역주민을 대상으로 설문조사, 주민설명회 등을 실시할 수 있다.

 

제2절 관리계획의 수립 및 승인

 

2-2-1. 관리계획은 법 제43조의2에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장․군수등"이라 한다)이 수립하여 시·도지사가 승인하며, 시․도지사는 제출받은 관리계획을 승인하려면 14일 이상 지역 주민에게 공람하여 의견을 수렴하여야 하고 지방도시계획위원회의 심의 또는 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 "도시재생법"이라 한다) 제8조에 따른 지방도시재생위원회의 심의(제27조제3항 각 호 중 둘 이상의 심의를 거쳐야 하는 경우에는 통합심의를 말한다)를 거쳐야 하며, 관리계획을 승인한 경우에는 지체없이 해당 지방자치단체 공보에 고시하여야 하고, 이를 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. 다만, 영 제38조의3에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민 공람 및 법 제27조제3항 각 호의 심의를 거치지 아니할 수 있다.

2-2-2. 시장․군수등은 법 제43조의2제1항 및 영 제38조의2 각 호의 요건을 충족한 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 관리계획을 수립할 수 있다.

(1) 사업시행구역, 법 제17조의2에 따른 소규모재개발사업의 시행예정구역 또는 법 제56조제1항에 따라 동의서에 검인(檢印)을 부여받은 구역 등 소규모주택정비사업이 추진 중인 구역(이하 "사업추진구역"이라 한다)이 둘 이상 인접해 있어 계획적․효율적으로 사업을 추진할 필요가 있는 경우

(2) 소규모주택정비사업의 활성화를 위하여 정비기반시설․공동이용시설의 확충 또는 법 제43조의4제2항․제3항에 따른 관리지역에 대한 특례 등을 적용할 필요가 있는 경우

(3) 사업추진구역 인근에서 토지등소유자와의 협의를 통하여 소규모주택정비사업의 시행을 유도할 필요가 있는 경우

(4) 법 제43조의2제1항 단서에 따라 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 시행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 한다)가 관리계획의 수립을 제안한 경우

2-2-3. 시장․군수등은 관리계획에 법 제18조 또는 법 제19조에 따른 사업시행자의 지정, 법 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고 또는 법 제23조에 따른 조합설립인가를 받은 사업시행구역에 관한 사항을 포함하려는 경우에는 토지등소유자를 대상으로 설문조사, 주민설명회 등을 실시하고, 그 결과에 따라 관리계획을 수립하여야 한다.

2-2-4. 시장․군수등은 관리계획에 국토계획법, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법"이라 한다), 도시재생법 또는 「건축법」 등 다른 법령에 따른 평가·협의를 받아야 하는 사항이나 정비기반시설 및 국․공유지의 귀속 및 처분에 관한 사항을 포함하려는 경우에는 해당 사항에 대하여 미리 관계기관이나 해당 관리청과 협의를 하고, 그 결과에 따라 관리계획을 수립하여야 한다.

2-2-5. 시장․군수등은 관리계획에 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획을 포함하려는 경우에는 해당 사항에 대하여 미리 시․도지사와 협의를 하고, 그 결과에 따라 관리계획을 수립하여야 한다. 이 경우 시․도지사는 관리계획을 승인하려면 법 제27조제1항 및 법 제43조의2제2항에 따라 통합심의를 거쳐야 한다.

2-2-6. 토지주택공사등은 법 제43조의2제1항 단서에 따라 시장․군수등에게 관리계획의 수립을 제안하려는 경우에는 다음의 사항에 대한 제안서를 작성하여 시장․군수등에게 제출하여야 한다.

(1) 관리계획 수립의 필요성

(2) 관리지역의 경계와 면적

(3) 관리지역 내 노후·불량건축물 현황

(4) 법 제43조의2제1항 및 영 제38조의2 각 호의 요건 충족 여부

(5) 법 제43조의3제3호에 따른 시장․군수등 또는 토지주택공사등이 법 제17조제3항 또는 법 제18조제1항에 따라 공동 또는 단독으로 시행하는 소규모주택정비사업(이하 "거점사업"이라 한다)에 관한 계획

2-2-7. 법 제43조의2제3항에 따라 관리계획의 수립에 대한 승인․고시가 있은 경우에는 해당 관리지역의 경계가 결정되고, 관리지역 내 개별 소규모주택정비사업의 사업시행계획인가의 고시를 통하여 정비기반시설 설치계획, 건축물의 밀도계획 등을 확정하는 경우 법 제43조의4제1항에 따라 국토계획법에 따른 지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 본다.

 

제3절 관리계획의 수립내용

 

2-3-1. 관리계획은 법 제43조의3 및 영 제38조의4 각 호에 따른 사항을 포함하며, 관리계획서, 관련도면 및 부속서류 등으로 구성한다.

2-3-2. 관리계획서는 법 제43조의3 및 영 제38조의4 각 호의 내용과 별표를 토대로 다음과 같이 작성한다. 다만, 법 제43조의3 단서에 따라 부문별 관리계획에서 (4)의 ⑤ 및 ⑧부터 ⑫까지 사항은 필요한 경우로 한정하며, 해당 사항이 없을 경우에는 ‘해당 없다’는 내용을 표기하여야 한다.

(1) 관리계획의 개요

① 계획의 배경 및 목적

② 계획의 범위

③ 계획의 수립절차(과정) 및 추진현황

(2) 현황 분석

① 상위계획 및 관련계획 검토

② 일반현황 분석

③ 사업추진 여건 분석

(3) 관리계획의 기본구상

기본방향 및 정비방향

(4) 부문별 관리계획

① 관리지역의 규모와 정비방향

② 토지이용계획

③ 정비기반시설․공동이용시설 설치계획

④ 교통계획

⑤ 거점사업에 관한 계획

⑥ 거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 추진계획

⑦ 건폐율·용적률 등 건축물의 밀도계획

⑧ 임대주택의 공급 및 인수계획

⑨ 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획

⑩ 「건축법」 제69조에 따른 특별건축구역 및 같은 법 제77조의2에 따른 특별가로구역에 관한 계획

⑪ 공공이 시행하는 사업과의 연계계획

⑫ 영 제38조의4제3호에 따른 시․도조례로 정하는 사항

2-3-3. 관리계획의 관련 도면에는 다음 도면을 첨부하여야 한다.

(1) 관리지역 위치도(주변지역을 파악할 수 있는 축척)

(2) 관리지역의 경계 결정도(축척 1/5,000 이상의 지형도)

(3) 토지 현황도(축척 임의)

(4) 건축물 현황도(축척 임의)

(5) 현황종합분석도(축척 임의)

(6) 도시․군관리계획 현황도(축척 임의)

(7) 관리계획 기본구상도(축척 임의) : 교통계획, 거점사업에 관한 계획, 거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 추진계획, 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획 등을 포함한다.

2-3-4. 관리계획의 부속서류는 2-3-2. 및 2-3-3.에 따른 관리계획서 및 관련 도면에 수록되지 아니한 기타 도면과 관리계획의 내용에 대한 근거나 이를 설명하는 자료 및 기초조사 결과를 포함한다.

 

제3장 기초조사

 

제1절 기본원칙

 

3-1-1. 기초조사는 관리계획 수립에 기본이 되는 자료로서 조사내용의 충실도에 따라 관리계획 수립에 많은 영향을 줄 수 있으므로 상세하고 정확하게 조사하여야 한다.

3-1-2. 기초조사는 조사를 시작하는 시점을 기준년도로 하여 조사하되, 기준년도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 가장 최근의 공식적인 자료를 활용한다.

3-1-3. 모든 기초조사 자료는 자료의 출처와 연도를 명기한다.

 

제2절 조사내용

 

3-2-1. 기초조사는 영 제3조 및 조례에 따른 소규모주택정비사업의 대상 지역 요건을 검토하고 법 제43조의2제1항 각 호, 영 제38조의2 각 호 및 2-2-2.에서 규정하고 있는 관리계획의 수립대상 지역 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 한다.

3-2-2. 기초조사는 관리지역 전체에 대하여 「도시․군기본계획수립지침」 별표를 참고하여 다음의 내용을 조사하여야 한다.

(1) 상위계획 및 관련계획 : 도시․군기본계획, 도시․군관리계획, 도시정비법 제5조제3항에 따른 도시․주거환경정비기본계획, 같은 법 제9조제4항에 따른 도시․주거환경정비계획 및 도시재생법 제2조제1항제5호에 따른 도시재생활성화계획 등

(2) 일반현황

가. 입지, 지형, 인구 및 토지이용현황

나. 토지, 주택 및 건축물의 현황(나대지, 국․공유지, 노후․불량건축물, 최근 3년간 신축한 주택 및 빈집 현황을 포함한다)

다. 도시․군계획시설 및 정비기반시설․공동이용시설의 설치현황(규칙 제2조제3항 각 호에 따른 도로 및 시설을 포함한다)

라. 관리지역 및 주변지역의 교통여건

(3) 사업추진 여건

가. 영 제3조 및 조례에 따른 소규모주택정비사업의 대상 지역 요건을 충족한 구역(이하 "사업가능구역"이라 한다)

나. 2-2-2. (1)에 따른 사업추진구역 등 소규모주택정비사업 추진현황

다. 각종 개발계획 및 개발사업 현황(영 제38조의4 각 호에 따른 사업계획을 포함한다)

라. 정비기반시설․공동이용시설의 확충수요(「국가도시재생기본방침」에 따른 기초생활인프라 국가적 최소기준에 대한 분석을 포함한다)

(4) 그 밖에 시․도지사가 정하는 사항

 

제3절 방법 및 관리

 

3-3-1. 기초조사는 각종 문헌이나 통계자료의 수집, 현장답사 등의 방법을 활용하되, 문헌이나 각종 통계자료를 조사한 후 현장답사 등을 통하여 현지 확인 및 검증함으로써 신뢰도를 높이도록 한다.

3-3-2. 기초조사 결과는 과거부터 추이․현황․향후 전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 책자 또는 전자문서의 형태로 보관·관리하도록 한다.

3-3-3. 기초조사 결과를 이용하고자 하는 자에게는 정보공개와 관련된 법령에 저촉되지 않는 범위 내에서 이를 제공할 수 있다.

 

제4장 부문별 계획수립 기준

 

제1절 기본원칙

 

4-1-1. 기초조사에 따른 현황을 분석하고 관리지역 내 소규모주택정비사업의 추진상황과 향후 개발수요를 반영하여 부문별 관리계획을 수립하되, 주민의 사업추진의지, 구역의 지정요건 등 소규모주택정비사업의 단계별 추진 여건과 시행 기간을 유념하여 작성한다.

4-1-2. 각 부문별 관리계획은 관리계획의 목표, 기본방향, 부문별 계획간 위계 등이 유기적으로 상호 연관성이 있도록 작성하며, 법 제43조의3 단서에 따라 부문별 관리계획 중 2-3-2. (4)의 ⑤ 및 ⑧부터 ⑫까지 사항은 필요한 경우 작성할 수 있다.

4-1-3. 부문별 관리계획은 관리지역 전체에 대한 정비․관리의 방향을 토대로 작성하되, 개별 소규모주택정비사업의 추진 여건 등을 고려하여 부문별 관리계획 중 2-3-2. (4)의 ⑤ 및 ⑦부터 ⑩까지 사항은 사업시행구역에 한정하여 작성할 수 있다.

4-1-4. 관리지역 내 소규모주택정비사업을 활성화하기 위하여 사업추진구역 및 사업가능구역을 중심으로 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획을 결정하고, 법 제43조의4제2항․제3항에 따른 관리지역에 대한 특례 등을 적용하여 관리계획의 목표를 달성할 수 있도록 작성한다.

4-1-5. 관리계획은 법 제2조제1항제3호 각 목에 따른 소규모주택정비사업의 모든 사업유형을 고려하여 작성하되, 영 제3조 및 조례에 따른 소규모주택정비사업의 대상 지역 요건 등의 기초조사 결과를 반영하고 개별 사업의 여건 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 작성한다.

 

제2절 관리지역의 규모와 정비방향

 

4-2-1. 관리지역의 규모는 법 제43조의2제1항 각 호, 영 제38조의2 각 호 및 2-2-2.에서 규정하고 있는 관리계획의 수립대상 지역 요건 등의 기초조사 결과를 토대로 사업추진구역 및 사업가능구역 등의 위치․면적 등을 반영하고 해당 관리지역 및 주변지역의 행정구역, 토지이용, 경관현황, 교통여건, 개발계획 및 개발사업 현황 등을 종합적으로 고려하여 설정한다.

4-2-2. 관리지역의 경계 설정방법은 다음 기준에 따른다.

(1) 관리지역의 경계는 사업추진구역 및 사업가능구역을 중심으로 간선도로 도시계획 현황, 공공시설, 지형․행정구역, 주민의견 등을 종합적으로 고려하여 설정한다.

(2) 관리지역의 형태는 현재의 토지이용 상황을 고려하고 향후 소규모주택정비사업 시행 시 효율적인 토지이용이 될 수 있도록 최대한 정형화를 원칙으로 설정하며, 특히 도로변 자투리 잔여필지가 발생하지 않도록 설정한다.

(3) 관리지역의 경계선은 원칙적으로 도로를 기준으로 하되, 지적경계선을 기준으로 할 경우에는 가급적 정형화하여 굴곡이 심하지 않도록 설정한다.

(4) 관리지역을 구획할 때에는 해당 지역의 생활권 등을 함께 고려한다.

4-2-3. 관리지역 내 소규모주택정비사업을 활성화하되 개별 사업의 무질서한 개발을 방지하기 위하여 정비기반시설․공동이용시설을 적정하게 설치하며, 건축물의 밀도계획, 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획 등 부문별 관리계획 수립을 위한 기본방향을 제시한다.

 

제3절 토지이용계획

 

4-3-1. 토지이용계획은 관리지역 전체 토지이용의 효율성을 증대하고 현재의 토지이용 상황, 기반시설 등의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 고려하여 계획하며, 향후 소규모주택정비사업 추진에 따른 변경사항을 반영한다.

4-3-2. 토지이용계획 수립 시 소규모주택정비사업의 추진상황과 향후 개발수요를 고려하여 사업추진구역 및 사업가능구역으로 구분하고 개별 사업의 여건 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 작성한다.

4-3-3. 토지이용계획 수립 시 소규모주택정비사업을 활성화하기 위하여 사업추진구역에 대하여는 현재의 토지이용 상황을 토대로 주변지역간의 적정한 규모와 밀도를 유지하면서 토지이용의 고도화를 도모할 수 있도록 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획의 방향을 설정할 수 있다.

4-3-4. 토지이용계획 수립 시 관리지역 내에 신축 건축물을 포함하여 양호한 건축물이 다수 입지하고 있거나 영 제3조 및 조례에 따른 소규모주택정비사업의 대상 지역 요건에 해당하지 않는 구역은 소규모주택정비사업 이외에 기존 건축물의 정비․개량에 관한 사항을 고려한다.

 

제4절 정비기반시설․공동이용시설 설치계획

 

4-4-1. 정비기반시설이란 도시정비법 제2조4호 및 영 제3조에 따른 시설을 말하며, 공동이용시설이란 같은 법 제2조제5호 및 영 제4조에 따른 시설을 말한다.

4-4-2. 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획은 도시·군기본계획 등 관련 계획상의 기반시설계획, 시설 수요에 대한 기초조사 결과 등을 토대로 관리지역 내 설치가 필요한 시설을 도출하고, 해당 시설별로 설치주체, 설치기간 및 운영방안, 재원조달 등을 종합적으로 고려하여 수립한다.

4-4-3. 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획 수립 시 소규모주택정비사업과 연계하여 법 제43조제1항부터 제3항까지에 따라 사업시행자가 해당 시설을 설치하는 것을 원칙으로 계획하되, 사업가능구역에 대하여는 국․공유지 또는 미집행 도시계획시설의 활용, 도시계획시설의 결정, 빈집정비사업과 연계 등의 설치방법을 고려한다.

4-4-4. 관리지역 내 소규모주택정비사업의 시행으로 개발밀도가 현재보다 현저히 늘어날 것이 예상되는 경우 또는 도로․공원 등의 정비기반시설이 부족한 경우에는 사업으로 건설하는 건축물을 도로에서 일정거리 후퇴시켜 건축하도록 건축한계선을 지정하는 등 정비기반시설의 확충계획을 제시할 수 있다.

4-4-5. 공동이용시설의 설치계획은 사업추진구역 및 사업가능구역에 접하는 도로를 보행자 중심의 가로로 조성하기 위하여 사업으로 건설하는 건축물에 공동이용시설을 가로공간에 대응하여 배치하고, 시설이 중복되지 않도록 구역별로 권장 시설을 제시할 수 있다.

4-4-6. 공동이용시설의 설치규모는 해당 시설의 운영․관리 상의 지장이 있거나 주변지역에 불필요한 피해가 발생하지 않도록 적정하게 계획한다.

4-4-7. 2-2-7.에 따라 정비기반시설 설치계획에 국토계획법에 따른 지구단위계획에 관한 사항을 포함하는 경우에는 법 제43조의4제1항에 따라 관리계획의 승인․고시가 있은 때에 국토계획법에 따른 지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 본다.

 

제5절 교통계획

 

4-5-1. 교통계획은 도시․군관리계획 등의 교통체계 개선과 관련한 계획을 반영하고 현재의 토지이용현황과 향후 소규모주택정비사업의 시행에 따른 교통량 증가 등을 면밀히 분석하여 관리지역과 접한 주요 도로로부터의 차량 진․출입 동선계획, 대중교통 결절점과 연결되거나 일상생활에 필요한 교육시설, 공공시설 등에 연결되는 보행 동선계획 등을 수립한다.

4-5-2. 관리지역 내에 차량과 보행에 필요한 현황 도로는 존치를 원칙으로 하되, 영 제3조제1항제2호 가목 단서에 따라 시행하는 가로주택정비사업 등 소규모주택정비사업의 시행에 따라 도로의 폐지를 검토하는 경우에는 대체 도로 등을 계획하여 원활한 교통흐름과 보행자의 접근성을 확보한다.

4-5-3. 관리지역 내 난개발을 방지하기 위하여 소규모주택정비사업의 시행에 따른 교통량 증가 등 향후 토지이용계획에 부합되고 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변 교통체계와 연계하여 도로의 확폭 및 정비 등 가로망 계획을 수립한다.

4-5-4. 교통계획 수립 시 사업추진구역에 대하여는 향후의 개발밀도를 감안한 교통영향 등을 검토하여 교통상황이 취약하거나 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 진입도로 폭원 규정에 미달되는 경우에는 향후 사업 시행 시 개선될 수 있도록 개선방안을 제시한다.

 

제6절 거점사업에 관한 계획

 

4-6-1. 관리계획에 거점사업에 관한 계획을 포함하려는 경우 해당 구역의 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다.

4-6-2. 거점사업에 관한 계획은 관리지역 내 소규모주택정비사업의 활성화를 위하여 공용주차장 복합개발 등 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획과 연계하여 수립할 수 있다. 이 경우 법 제44조제1항에 따라 거점사업으로 설치하는 시설의 설치 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.

4-6-3. 관리지역 내 거점사업에 대하여 법 제48조제5항 및 제6항에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행하려는 경우에는 관리계획에 다음의 내용을 포함한다.

(1) 거점사업 통합 시행의 사유

(2) 사업시행구역의 위치, 경계 및 면적

(3) 사업시행(예정)자

(4) 사업시행방법 및 사업시행(예정)기간

(5) 영 제40조의2제4항에 따라 시·도조례로 정하는 사항

 

제7절 거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 추진계획

 

4-7-1. 소규모주택정비사업에 대한 추진계획은 기초조사 결과를 토대로 사업추진구역과 사업가능구역에 대하여 다음의 사항을 작성하되, 주민의 사업추진의지, 구역의 지정요건 등 개별 사업의 여건 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 작성한다.

(1) 각 구역별 위치, 경계 및 면적

(2) 각 구역별 사업 추진상황

(3) 각 구역별 사업시행(예정)자

(4) 각 구역별 사업시행방법 및 사업시행(예정)기간

(5) 그 밖에 시·도지사가 정하는 사항

4-7-2. 관리지역 내 난개발을 방지하기 위하여 개별 소규모주택정비사업의 시행에 따른 정비기반시설·공동이용시설의 설치계획과 연계하여 수립한다.

4-7-3. 2-2-3.에 따라 사업시행구역에 대하여는 사업시행방법 등에 관하여 토지등소유자를 대상으로 설문조사, 주민설명회 등을 실시하고, 그 결과를 반영하여 구체적으로 추진계획을 수립하여야 한다.

4-7-4. 관리계획에 영 제3조제2항제1호에 따라 도로 및 시설로 둘러싸인 일단의 지역이 아닌 구역에서 가로주택정비사업의 추진계획을 포함하려는 경우에는 주변지역의 교통량과 도로용량 등을 검토하여야 한다.

4-7-5. 사업가능구역에 대하여는 영 제3조제1항제2호에 따른 가로구역의 범위 요건을 충족하는 구역은 가로주택정비사업을 계획하고, 접도율이 낮은 구역 등은 도로 확폭 등과 연계하여 정비사업을 계획하는 등 해당 구역의 여건에 적합한 사업유형을 설정하여 주민들에게 제시할 수 있다.

4-7-6. 관리지역 내에서 시행하는 자율주택정비사업 및 가로주택정비사업에 대하여는 법 제22조, 제35조 및 제35조의2에 따른 주민합의체의 구성요건 완화, 주민합의체 동의 여부 촉구, 토지의 수용 및 사용 등의 특례사항을 적용한 추진계획을 작성하여 주민들에게 제시할 수 있다.

 

제8절 건폐율․용적률 등 건축물의 밀도계획

 

4-8-1. 관리계획 수립 시 사업시행구역에 대하여는 건폐율․용적률 등 건축물의 밀도계획을 구체적으로 수립하되, 정비기반시설 부담, 도시경관 관리, 임대주택의 공급 및 인수계획 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

4-8-2. 관리계획 수립 시 사업시행구역 이외에 사업추진구역에 대하여는 관련계획에 따라 사업의 시행에 따라 허용할 수 있는 최대치의 건폐율과 용적률의 상한을 제시할 수 있다.

4-8-3. 관리지역 내에서 법 제43조의5제1항 및 법 제49조제1항에 따라 임대주택을 공급하는 경우에는 변경된 용도지역에서 국토계획법 제78조에 따라 시․도조례로 정한 용적률에도 불구하고 법적상한용적률까지 건축할 수 있다.

4-8-4. 2-2-7.에 따라 건축물의 밀도계획에 국토계획법에 따른 지구단위계획에 관한 사항을 포함하는 경우에는 법 제43조의4제1항에 따라 관리계획의 승인․고시가 있은 때에 국토계획법에 따른 지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 본다.

 

제9절 임대주택 공급 및 인수계획

 

4-9-1. 관리지역 내에서 법 제43조의5제1항에 따라 용도지역을 변경하거나 법 제49조제1항에 따라 소규모주택정비사업의 시행으로 법적상한용적률까지 건설하는 경우에는 임대주택 공급계획을 수립하되, 향후 사업 시행 시 해당 임대주택의 인수를 위한 절차와 방법 등을 고려하여야 한다.

 

제10절 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획

 

4-10-1. 관리지역 내 소규모주택정비사업의 활성화를 위하여 사업시행구역에 대해 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획을 관리계획에 포함하려는 경우에는 건축물의 밀도계획 등 다른 부문별 계획도 함께 고려하여 건축계획과 기반시설이 조화를 이루고 지역 전체의 경관이 향상되도록 한다.

4-10-2. 용도지구․용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획은 그 지역의 교통 및 기반시설, 잠재력, 주변 환경 등과 도시기본계획에 나타난 토지이용계획의 기본방향 등을 함께 고려함으로써 사업시행구역의 토지이용과 시·군 전체의 토지이용계획 및 기반시설의 용량이 상호조화를 이루도록 한다.

4-10-3 2-2-7.에 따라 용도지구·용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획에 국토계획법에 따른 지구단위계획에 관한 사항을 포함하는 경우에는 법 제43조의4제1항에 따라 관리계획의 승인․고시가 있은 때에 국토계획법에 따른 지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 본다.

 

제11절 특별건축구역 및 특별가로구역에 관한 계획

 

4-11-1. 특별건축구역이란 「건축법」 제69조에 따라 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출 등을 도모하기 위하여 지정하는 구역을 말하며, 특별가로구역이란 같은 법 제77조의2에 따라 도로에 인접한 건축물의 건축을 통한 조화로운 도시경관의 창출을 위하여 지정하는 구역을 말한다.

4-11-2. 관리계획 수립 시 사업시행구역에 대하여 토지등소유자의 동의를 받아 특별건축구역 또는 특별가로구역의 지정계획을 포함할 수 있으며, 세부 추진절차는 「건축법」의 관련 규정에 따른다.

4-11-3. 시․도지사는 특별건축구역 또는 특별가로구역의 지정에 관한 사항이 포함된 관리계획을 승인하려는 경우에는 법 제43조의2제2항에 따라 지방건축위원회를 포함하여 통합심의를 거쳐야 한다.

 

제12절 공공이 시행하는 사업과의 연계계획

 

4-12-1. 관리지역 내에서 영 제38조의4제1호 각 목에 따른 사업의 시행으로 공급하는 공공임대주택을 법 제43조제4항에 따른 임시거주시설로 공급할 수 있으며, 임시거주시설의 공급 기준은 영 제38조 제2항 및 제3항에 따른다.

4-12-2. 관리지역 내 영 제38조의4제1호나목에 따른 도시재생사업의 시행으로 정비기반시설․공동이용시설의 설치계획이 있는 경우에는 이를 연계하여 관리계획을 수립한다.

 

제5장 운영 및 관리

 

제1절 관리계획의 승인 신청

 

5-1-1. 시장․군수등이 시․도지사에게 관리계획 승인 신청 시에는 다음 각 호의 서류와 도면을 첨부한다.

(1) 관리계획 수립 및 관리지역 지정 신청서(공문)

(2) 관리지역 지정도서(2-3-1.에 따른 관리계획서, 관련도면 및 부속서류 등)

(3) 그 밖에 관련부서(기관) 협의내용 등

 

제2절 관리계획의 운영 및 관리

 

5-2-1. 시장․군수등은 필요한 경우 법 제50조제1항에 따라 정비지원기구에 관리계획의 수립 및 소규모주택정비사업의 관리에 관하여 지원을 요청할 수 있다.

5-2-2. 시장․군수등은 관리계획의 내용에 적합하게 소규모주택정비사업이 추진될 수 있도록 사업의 단계적 추진상황과 정비기반시설․공동이용시설의 설치현황 등을 검토하여 관리계획을 변경하여야 하고, 필요한 경우 사업의 활성화를 위하여 시설 설치비용의 전부 또는 일부에 대해 보조․융자, 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 등을 지원할 수 있다.

5-2-3. 시장․군수등은 관리계획에 따라 소규모주택정비사업을 유도하기 위하여 관리계획의 운영 및 관리 업무를 담당하는 총괄계획가를 위촉․운영할 수 있다.

 

제3절 재원의 조달 및 집행

　

5-3-1. 관리계획 수립 시 정비기반시설․공동이용시설 설치 등 계획기간에 발생할 재정수요를 파악하고 필요한 경우 해당 시설별로 소요재원, 재원조달 주체 및 집행계획 등을 고려하여 재원조달계획을 수립한다.

5-3-2. 재원조달계획은 소규모주택정비사업과 관련하여 배정 가능한 예산을 중심으로 추정하되, 민간자본을 유치하는 재원계획을 포함할 수 있다.

5-3-3. 재원의 집행은 관리지역 내 소규모주택정비사업의 추진상황과 정비기반시설․공동이용시설의 설치상황 등을 검토하여 단계적으로 한다.

 

제6장 행정사항

 

6-1. (재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2022년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

 

부칙

 

이 지침은 고시한 날로부터 시행한다.

 

 

 

 

 

 

[별표] 관리계획의 세부 내용 (2-3-2 관련)
구분	주요내용	세부내용 및 유의사항
(1) 관리 계획의 개요	- 계획의 배경 및 목적 - 계획의 범위 - 계획의 수립절차 및 추진현황	- 관리계획의 사업별 목표년도 및 사업구간 - 현 추진현황과 동향
(2) 현황 분석	- 상위계획 및 관련계획 검토 - 입지, 지형, 인구 및 토지이용현황 - 토지, 주택 및 건축물의 현황 - 도시군·계획시설 및 정비기반시설·공동이용시설의 설치현황 - 관리지역 및 주변지역의 교통여건 - 소규모주택정비사업의 대상 지역 요건을 충족한 구역 - 소규모주택정비사업의 추진현황 - 각종 개발계획 및 개발사업 현황 - 정비기반시설·공동이용시설의 확충수요 - 종합분석도	- 관련계획 및 생활권의 고려와 정비기반시설 현황등을 통해 관리계획상 공공지원 및 기여와의 정합성 기재   - 해당구역의 현황과 소규모주택정비사업 대상지역 요건의 부합성을 고려하여 기재   - 해당구역 토지이용, 건축현황과 소유현황에 대한 정보 기재   - 해당구역과 관리계획의 부합성을 종합분석도에 기재
(3) 기본 구상	기본방향 정비방향	- 기본방향과 부문별 계획방향을 제시   - 기본구상도내 사업유형을 구분하고, 정비기반시설 및 공동이용시설 계획의 내용과 위치 기재
(4) 부문별 관리 계획	가. 관리지역의 규모와 정비방향	- 도시·군관리계획수립지침(국토교통부훈령제1132호) [별첨 1] 도시·군관리계획 조서 및 도면 작성지침 [별첨 3] 교통성 검토서 - 지구단위계획 수립지침(국토교통부훈령 제1131호) [별첨 1] 지구단위계획결정도서 작성지침 - 도시·주거환경정비 기본계획 수립지침(국토교통부훈령제977호) ․도시·주거환경정비의 목표 및 정비사업의 기본방향 및 부문별 수립기준 ․정비예정구역의 개략적인 범위의 표시 ․토지이용계획 ․정비기반시설계획 및 공동이용시설설치계획 ․교통계획 ․건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
	나. 토지이용계획
	다. 정비기반시설·공동이용시설 설치계획
	라. 교통계획
	마. 거점사업에 관한 계획
	바. 거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 추진계획
	사. 건폐율·용적률 등 건축물의 밀도계획
	아. 임대주택의 공급 및 인수계획	-
	자. 용도지구·용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획	- 도시·군관리계획수립지침(국토교통부훈령제1132호) [별첨 1] 도시·군관리계획 조서 및 도면 작성지침 - 지구단위계획 수립지침(국토교통부훈령 제1131호) [별첨 1] 지구단위계획결정도서 작성지침
	차. 특별건축구역 및 특별가로구역에 관한 계획	-
	카. 공공이 시행하는 사업과의 연계계획	도시재생사업 등 기 추진되었거나 추진중인 공공사업과의 연계, 조화방안
	타. 기타	- 도시·군관리계획 수립지침 [별첨 4] 보도계획 및 설치지침 [별첨 5] 가로망계획 수립에 관한 지침 [별첨 6] 보행자 전용도로 계획 및 시설기준에 관한 지침 - 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 - 도시 및 주거환경 정비법 [별표2] 주거환경개선사업의 주택공급 조건 [별표3] 임대주택의 공급조건 등 - 도시·주거환경 정비계획 수립 지침(국토교통부훈령 제977호)

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소규모주택정비_관리계획_수립지침.hwp

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