주택시장 안정을 위한 관리방안(21번째 6.17 부동산 대책)

 

Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가

 

1. 최근 주택시장 동향

 

(1) 서울 상승추세 전환 및 수도권‧지방 일부 지역의 과열 지속

 

□ 전국 주택가격은 12‧16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였으며,
서울 주택가격도 3월 5주부터 9주간 연속 하락하였으나,

 

* 전국(%) : (12.3주) 0.11 (2.1주) 0.08 (3.1주) 0.16 (4.1주) 0.06 (5.1주) 0.03 (6.1주) 0.09 (2주) 0.12

** 서울(%) : (12.3주) 0.20 (2.1주) 0.01 (3.1주) 0.01 (4.1주) -0.04 (5.1주) -0.06 (6.1주) 0.00 (2주) 0.02

 

ㅇ 서울은 최근 하락폭이 지속 줄어들며 6월 1주 보합 이후 상승 추세로 전환하였으며, 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반

 

<서울 주간 APT가격 변동률(%)>	<강남4구 주간 APT가격 변동률(%)>

 

ㅇ 경기도의 신규 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 소폭 둔화되었으나, 최근에는 안산‧군포 등 非규제지역 중심 과열 양상 지속

 

- (규제지역) 수원‧용인 등 올해 초 상승을 견인한 지역은 상승폭이 둔화되었으나, 개발호재로 상승 기대감이 있는 지역은 상승여력 잔존

 

* 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (수원) 1.81→0.17 (용인) 0.76→0.36 (안양) 0.44→0.12

 

- (비규제지역) 안산, 오산, 인천 등은 단기차익 실현 목적의 매수세로 상승세 유지 중이며, 안산은 수도권 지역 중 최고 상승률 지속

 

* 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (안산) 0.33→0.51 (오산) 0.18→0.31

ㅇ 대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있으며, 청주는 최근 개발호재가 발표되며 전국에서 가장 높은 주간상승률 기록

 

- 대전은 非규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되어1년 간 누적상승률이 11.50%에 이르며, 5월 3주부터 상승폭 재확대

 

* 대전(%) : (5.2주) 0.15 (5.3주) 0.27 (5.4주) 0.33 (6.1주) 0.46 (6.2주) 0.46

 

- 청주는 대전‧세종 등 인근 지역 대비 상대적 저가 인식이 있는 상황에서, 최근 개발 호재 발표되며 단기간 급등하는 모습

 

* 청주(%) : (5.2주) 0.13 (5.3주) 0.60 (5.4주) 0.50 (6.1주) 0.61 (6.2주) 0.84

 

<대전 주간 APT 가격 변동률(%) >	<청주 주간 APT 가격 변동률(%) >

 

(2) 법인 거래 및 갭투자 등도 증가세 뚜렷

 

□ (법인 거래) 건물‧토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업‧임대업 법인이 최근 빠르게 증가

 

* 매매업(만개) : (’17.12) 2.3 → (’18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (’19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3
임대업(만개) : (’17.12) 4.2 → (’18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (’19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9

 

ㅇ 법인이 아파트를 매수한 비중도 ‘17년 1%에서 ’19년 3%로 증가하였으며, 인천‧청주 등 시장 과열지역에서 매수비중 큰 폭 확대

 

* 전체 아파트 매매 중 법인 매수비중(%, 개인→법인, ’17년→’20.1～5월)
: (서울) 0.5 → 2.2, (경기) 0.7 → 6.4, (인천) 0.6 → 8.2, (청주) 0.9 → 12.5

 

□ (갭 투자) 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세

 

* 서 울(%) : (’20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4
강남4(%) : (’20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7

2. 시장상황 평가

 

□ 작년 12‧16대책을 통해 대출‧세제 등을 보완하고, 금년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안 발표

 

ㅇ 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으며, 연초 수도권 가격상승을 견인한 일부 지역도 규제지역 지정 후 안정

 

□ 그러나, 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인 여전

 

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

 

ㅇ 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역, 일부 지방의 상승세가 지속되고 있으며, 일부 규제지역의 안정세도 재반등

 

* 6.2주 상승률(%) : 청주(0.84), 안산(0.51), 대전(0.46), 하남(0.39), 구리(0.38)

 

ㅇ 주택시장 선행지표인 주택거래량이 수도권 기준 전년 대비 2배 가까운 수준으로 지속 증가 중이며, 법인‧갭투자 증가세도 뚜렷

 

* 거래량: (서울) (5.2주)1865 → (5.3주)2365 → (5.4주)2745 → (6.1주)3050
(경기) (5.2주)4691 → (5.3주)5362 → (5.4주)5634 → (6.1주)6087

** 전국 법인 매수비중(%) : ’20.1월 4.5 → ’20.5월 6.6

 

ㅇ 30년 초과 아파트(재건축)는 일부단지들의 안전진단 통과 후 호가 상승이 지속되며, 개발호재 기대감이 있는 지역의 불안정성 재현

 

* GBC착공(5.6), 잠실MICE 민자적격성 조사통과(5.28), 영동대로 지하 복합개발 기대감에 따라 사업부지 인근지역의 주택 가격 상승세

 

 

※ 서울 중저가주택, 수도권ㆍ지방 비규제지역 중심의 시장 불안요인이 여전하며, 서울 고가‧재건축주택의 상승 압력 가시화   ⇨ 최저수준 금리‧풍부한 유동성에 따른 일부 투기수요가 지속되는 경우 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려

 

Ⅱ. 정책 대응방향

 

◈ “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진

 

󰊱 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정

 

󰊲 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진

 

󰊳 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

 

󰊴 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비

 

󰊵 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단

 

󰊶 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화
과열지역에 투기수요 유입 차단	정비사업 규제 정비	법인을 활용한 투기수요 근절	12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
◈ 조정대상지역 지정 - 경기·인천·대전·청주 대부분   ◈ 투기과열지구 지정 - 경기·인천·대전 17개 지역   ◈ 토지거래허가구역 지정   ◈ 거래질서 조사체계 강화 - 실거래 기획조사 시행 - 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대   ◈ 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 - 규제지역 주담대 및 보금자리론 실거주 요건 강화 - 전세자금대출보증 제한 강화	◈ 재건축안전진단 절차 강화 - 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재 - 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고   ◈ 정비사업 조합원 분양 요건 강화 - 투기과열지구·조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요   ◈ 재건축부담금 제도개선 - 재건축 부담금 본격 징수 - 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정	◈ 주택 매매·임대사업자 대출규제 강화 - 모든 지역 개인·법인 사업자 주담대 금지   ◈ 법인 등 세제 보완 - 종부세율 인상 및 공제 폐지 - 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세 - 주택 양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용 ◈ 부동산 매매업 관리 강화 ◈ 법인 거래 조사 강화 - 법인대상 실거래 특별조사 -법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화	◈ 주택시장 안정화 방안(12.16대책) 후속조치 - 분양가상한제 및 12.16대책 관련 5개 법률 신속 개정   ◈ 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 - 공공참여 가로주택정비사업 1차공모 사업지구 선정 및 2차 사업지 공모 착수(8월) - 공공재개발 시범사업 공모(9월) - 준공업지역 민관합동사업 공모(9월) - 오피스·상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월)
대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하여, 필요한 경우 세제․금융․공급 등 근본적인 시장안정 방안을 강구

 

Ⅲ. 주택시장 안정을 위한 관리방안

 

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

 

(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

 

□ 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정

 

ㅇ (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정

 

* 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외

 

ㅇ (투기과열지구) ➊조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, ➋非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정

 

□ (적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

< 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 >

조정대상지역	투기과열지구
기존	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕 (지방) 세종(행정중심복합도시 예정지역)	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당, 광명, 하남 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정)
⤋
개선	(서울) 全 지역 (경기) 全 지역(일부 지역* 제외) * 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리) (인천) 全 지역(강화·옹진 제외) (지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)	(서울) 全 지역 (경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) (인천) 연수, 남동, 서구 (지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성

 

 

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외 주2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외 주3) 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ 두창리 제외 주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외 주5) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

 

 

(2) 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

 

□ (추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표

 

* (송파) 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)
(강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)

 

ㅇ 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려

 

⇒ 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진

 

□ (주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정*

 

* 구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의(6.17일 오후)를 통해 확정하여 서울시 보도자료로 배포 예정

 

□ (지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요

 

ㅇ 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)

 

□ (발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)

 

◈ 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토   ◈ 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토

 

(3) 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

 

① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행

 

□ (현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며,

 

ㅇ 또한, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수(`20.6~)

 

< 국토부 실거래 기획조사 개요(조사기간 : 6∼8월, 필요시 연장) >

기획조사대상	조사지역	주요 조사대상
① 잠실MICE 발표(6.5)	송파구 잠실동, 강남구 삼성동 등	자금출처 불분명 거래, 투기성 법인거래, 증빙자료 부실제출 거래 등
② 용산 정비창 발표(5.6)	용산구 한강로1∼3가동, 이촌동, 원효로동 1∼4가동. 신계동, 문배동 등	토지거래허가 회피목적 의심 등 + 잠실 MICE 동일

 

□ (향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보

 

ㅇ 특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시

 

* (기존) 잠실 MICE 영향권(송파구 잠실동, 강남구 삼성동) → (강화) 잠실 MICE + 영동대로 복합개발 사업 영향권 추가(송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동)

 

※ 향후에도 개발사업 등으로 인한 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시하여 부동산 시장질서 확립 추진

② 자금조달계획서 제출대상 확대

 

□ (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,

 

ㅇ 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우
자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계

 

□ (개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함

 

□(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

 

③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대

 

□ (현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출

 

* 자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출

 

ㅇ 투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한

 

□ (개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함

 

ㅇ 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수

 

□(적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

 

(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

 

① 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

 

< 무주택자 >

 

□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과

 

ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과

 

□ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

 

* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

 

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

 

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

< 1주택자 >

 

□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

 

ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

 

□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는
경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

 

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

 

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

 

□ (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음

 

□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

 

□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금
자리론 신청 분부터 적용

 

③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

 

□ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

 

* 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

 

□ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

 

ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

 

* 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

 

□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

 

ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*

 

* 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)

 

ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

 

□ (현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용

 

< 보증기관별 전세대출보증 취급 현황 >

구분	주택금융공사 (HF)	주택도시보증공사 (HUG)
주택보유수	다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한
임차보증금 한도	수도권 5억원, 지방 : 3억원	수도권5억원, 지방 4억원
최대 보증한도	2억원 (임차보증금 80% 이내)	수도권 4억원, 지방 3.2억원 (임차보증금 80% 이내)

 

□ (개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

 

□ (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후
전세대출 신규 신청분부터 적용

2. 정비사업 규제 정비

 

(1) 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화

 

① 안전진단에 대한 시·도 권한 강화

 

□ (현행) 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정

 

□ (개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당

 

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행

 

【현지조사】   ㅇ안전진단 필요성 판단	⇨	【1차 안전진단】   ㅇ주택단지의 구조적 안정성 등 진단	⇨	【2차 안전진단】   ㅇ(조건부) 안전진단 결과 적정성 검증	⇨	【재건축 판정·입안】   ㅇ안전진단 결과에 따라 입안여부 결정
시·군·구 (요청시 공공기관 합동)	시·군·구→ 시·도지사 (안전진단기관 선정·관리)	시·군·구→ 시·도지사 (공공기관 의뢰)	시·군·구

 

② 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화

 

□ (현행) 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은
있으나, 보고서 부실 작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리 곤란

 

□ (개선) 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)

 

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 ’21년 상반기 시행

③ 2차 안전진단 시 현장조사 강화

 

□ (현행) 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토

 

□ (개선) 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화

 

* 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리

 

□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

 

④ 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고

 

□ (현행) 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담 → 책임성 있는 자문에 한계

 

□ (개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

 

□ (적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

 

(2) 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용

 

□ (현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

 

□(개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용

 

* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

 

□ (적용시기) ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

(3) 재건축부담금 규제 개선

 

① 재건축부담금의 본격 징수 시작

 

□(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 “합헌” 결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비

 

ㅇ국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등
주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여

 

□(계획) 한남연립(17억원)·두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수

 

ㅇ지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.下～)

 

* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4～’20.6) 기 통지

 

※ 재건축부담금 시뮬레이션 결과(강남 5개 단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지)   □ 재건축부담금 예상액(조합원 1인당)   ㅇ 강남 5개 단지 평균 : 4.4억~5.2억원 (최고 6.3억~7.1억원, 최저 2.1억~2.3억원)   ㅇ 강북 1개 단지 : 1천~1.3천만원   ㅇ 수도권(경기) 2개 단지 : 60만~4.4천만원   < 조합원1인당 재건축부담금 >

② 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완

 

□(현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란

 

ㅇ 광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초
지자체에 대한 재건축 부담금 배분율이 더 높음(광역 20%, 기초 30%)

 

□(개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시
동일한 공시비율을 적용*

 

* 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련(’20.12)

 

ㅇ 재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정

 

□ (적용시기) ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣ 개정(’20.12) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용

 

 

3. 법인을 활용한 투기수요 근절

 

(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화

 

① 주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지

 

□ (현행) 규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매‧임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음

 

□ (개선) 모든 지역* 주택 매매‧임대 사업자**에 대하여 주담대 금지

 

* 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함

*** 주택 매매‧임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능

 

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

 

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

(2) 법인 등에 대한 세제 보완

 

① 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

 

□ (현행) 개인ㆍ법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

 

□ (개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

 

* ｢주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)｣을 통해 종부세 세율 인상을 발표
①2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% ～ 3.0%
②3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% ～ 4.0%

※ 법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지

 

□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

② 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지

 

□ (현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)

 

ㅇ 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능

 

* 예) 개인이 3주택 단독 보유 → 공제 6억원
법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 → 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)

 

□ (개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지

 

□ (적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

 

③ 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

 

□ (현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세

 

* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에
신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세

 

□ (개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

 

④ 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

 

□ (현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)

 

ㅇ 단, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외

 

□ (개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

 

□ (적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

(3) 부동산 매매업 관리 강화

 

① 부동산 매매업 관리체계 구축

 

□ (현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라
등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,

 

ㅇ 부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중

 

□ (개선) ‘부동산매매업’을 법정 업종으로 관리

 

ㅇ ‘부동산의 매매’를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리

 

□ (적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행

(4) 법인거래 조사 강화

 

① 법인 대상 실거래 특별조사 (旣 추진 중)

 

□ (내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진

 

< 특별조사 추진내용 >
	□ (조사대상) 자조서 없는 거래신고분 중 법인, 외지인, 20대 이하 등 거래주체별로 주택구입자금 조달의 적정성을 판단할 필요가 있는 거래   ※ 거래주체별 추출기준안은 관계기관 의견을 반영하여 세부 조정 可   □ (대상지역) 신규 규제지역, 비규제지역 등 자조서가 제출되지 않는 거래가 많은 지역 중 과열우려가 있는 곳을 선별하여 실시

 

② 법인거래 조사 강화 (旣 추진 중)

 

□ (현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역*도 동일

 

* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출

 

ㅇ 법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란

 

□ (개선) 법인 주택거래 시 별도의 “법인용 신고서식”을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)

 

□ (적용시기) ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙｣
개정 후 즉시 시행(’20.9월)

4. 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진

 

(1) ｢주택시장 안정화 방안｣(12.16) 후속조치 이행

 

□ (추진내용) 12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유․양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절 추진

 

ㅇ 15억 초과 대출 금지 등 주담대 관련 사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 상시화 등 이행완료

 

ㅇ 다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정 미완

 

 

※ ｢주택시장 안정화 방안｣ (12.16.) 주요내용(굵은 표시는 추진 완료과제)   ‣ (금융) 시가 15억 초과 주담대 전면금지, 시가 9억원 초과분 LTV 40%→20% 축소, DSR 개별규제, 대출 실수요 요건 강화 등   ‣ (세제) 종부세율 및 세부담 상한 인상, 고가주택 공시가 현실화(추진중), 일시적 2주택 양도세 비과세 요건강화, 양도세 장특공제 요건 강화, 양도세 중과 한시배제 등   ‣ (시장질서) 분양가상한제 확대, 고가주택 구입 자금출처 전수조사, 실거래 상설조사팀 신설․특사경 확대, 청약 재당첨 제한 강화 등   ‣ (공급) 서울 내 4만호 공급 패스트트랙 적용, 가로정비 및 준공업지역내 정비사업 활성화를 위한 제도개선 등 → 추진 중

 

□ (조치계획) 종부세․양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정 완료 추진

 

 

연번	법안명	주요내용
1	주택법	⦁전매행위 제한 위반 시 시 청약제한 ⦁가로주택정비사업 주택의 분양가상한제 적용 제외 ⦁민간택지 분양가상한제 주택 거주 의무기간 부여* * 12.16대책 이전 분양가상한제 제도 개선방안(8.12) 내용
2	민간임대주택에 관한 특별법	⦁임대사업자 등록요건(미성년자, 의무위반자 등록 제한) 강화 ⦁보증금 미반환 피해발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수 등
3	종합부동산세법	⦁종합부동산세 세율 상향 ⦁조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향 (200%→300%)
4	소득세법	⦁1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주요건 추가 ⦁조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함 ⦁주택 등 1년 미만 단기보유 시 양도세 상향(40→50%)
5	지방세특례제한법	⦁임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소 * 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하

 

(2) ｢수도권 주택공급 기반 강화방안｣(5.6) 후속조치 이행

 

□ (추진내용) 공공재개발 등을 통해 `22년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, `23년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택공급

 

※ ｢수도권 주택공급 기반 강화 방안｣ (5.6.) 주요내용   ‣ (공공성을 강화한 정비사업 활성화, 4만호) 공공재개발 사업을 통해 2만호, 소규모 정비사업을 보완하여 1.2만호, 역세권 민간주택사업 활성화를 통해 0.8만호 확보   ‣ (유휴공간 정비 및 재활용, 1.5만호) 준공업지역내 민관합동 공모사업을 통해 0.7만호, 오피스 및 상가 등 용도변경을 통한 1인용 주거공급을 활성화하여 0.8만호 확보   ‣ (도심 내 유휴부지 추가확보, 1.5만호) 국공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만호 확보

 

□ (조치계획) 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업 착수

 

ㅇ (공공재개발) 주민 대상 설명회(7~8월) 및 시범사업 공모(9월)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정

 

ㅇ (도심 내 공공주택 공급) 용산정비창 인근지역을 포함 토지거래허가구역*으로 지정(5.20), 공기업 예비타당성 조사 등 진행 예정

 

* (범위) 용산 정비창 부지 및 인근 한강로동‧이촌2동 일대 재건축‧재개발 사업구역 12개소(총 0.78㎢)

 

- 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 서부트럭터미널 등은 연내 사업승인(지구지정)을 완료, 나머지 사업은 ’21~’22년까지 사업승인 예정

 

ㅇ (준공업지역 공모 등) 준공업지역 민관합동 사업 공모 실시(9월)

 

- 공공참여 가로주택정비사업은 8월 중 1차 공모 사업지구를 선정*하고, 8월(잠정) 중 2차 사업지 공모 착수 예정

 

* 22개 지구에서 공모 접수, 사업성 분석(6월)·주민협의(7월)를 거쳐 최종 선정 예정

 

- 오피스․상가 1인 주거 용도변경 사업은 제도개선이 완료되는 즉시 사업에 착수할 수 있도록 시범사업 대상지 선정(10월) 추진

 

 

 

 

 

 

 

 

주택시장 안정을 위한 관리방안   Q & A

 

 

 

 

 

 

2020. 6.

 

 

 

 

 

 

관계부처 합동

 

1. 이번 대책 추진배경은?

 

□ 작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속

 

ㅇ 특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로,

 

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

 

- 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 필요

 

2. 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?

 

□ 서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임

 

ㅇ 아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음

 

ㅇ 향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임

 

3. 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생?

 

□ 관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생

4. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

 

□ 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용

 

ㅇ 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매 불가

 

* 기존에 거래 가능한 분양권을 보유 중인 경우, 투기과열지구는 1회에 한해 전매가 허용되며 조정대상지역은 전매제한 미적용

 

5. 토지거래허가구역의 지정 효과는?

 

□ 허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요

 

□ 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생

 

ㅇ 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨

 

【 참고 : 용도별 이용의무기간 】

용도	이용의무기간
주거용지	자기거주용(2년)
주민복지, (편익)시설	자기경영용(2년)
농업·축산업·임업·어업	주민등록 현재거주(2년)
공익사업, 지구 지정 등	자기경영용(4년)
대체토지 취득	자기경영용(2년)
현상보존용	개발금지(규제)토지(5년)

6. 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?

 

□ 법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행하고,

 

ㅇ 현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행

 

7. 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

 

□거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음

 

□적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

 

* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정(｢도시정비법｣ 제74조제2항제1호나목)

8. 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

 

□분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,

 

ㅇ 반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함

 

9. 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?

 

□ 재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면

 

* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임

 

□ 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정･부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무

 

10. 법인 거래가 많이 늘었는지?

 

□ 부동산매매업‧임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세*를 보여왔으며,

 

* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3
임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9

 

ㅇ 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가하였음

 

□ 특히, ‘19년 말부터 인천‧청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었음

11. 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?

 

□ 금번 종부세 인상은 ｢‘21년도 종부세 부과고지액｣에 반영

 

ㅇ 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며,
금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세

 

12. 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

 

□ 현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용

 

□ 금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나,

 

ㅇ 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외

 

13. 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?

 

□ 현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획임

 

ㅇ 주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며,

 

ㅇ 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획임

◈ 대출 규제 관련

 

Ⅰ. 일반 주택담보대출 전입‧처분요건 강화 관련

 

1. “6개월” 산정시점은?

 

□ 주택담보대출 실행일로부터 6개월

 

ㅇ 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월

 

 

2. 주담대 전입‧처분요건 강화 규제 시행일은?

 

□ 행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

 

ㅇ ‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

 

 

3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

 

□ 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않음

 

* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항

 

4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

 

□ 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요

 

□ 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨

 

5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

 

□ 이번 대책을 통해 강화되는 처분‧전입 요건은 주택구입목적* 주택담보대출을 받는 경우에 적용

 

ㅇ 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음

 

* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함

 

* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출

Ⅱ. 보금자리론 전입·실거주요건 강화

 

1. 보금자리론 전입‧실거주요건 강화 시행일은?

 

□ 주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

 

ㅇ 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용

 

 

2. “3개월” 기산시점은?

 

□ 주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함

 

※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음

 

 

 

3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?

 

□ (전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출

 

□ (실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영

 

ㅇ 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치

 

Ⅲ. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련

 

1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

 

□ 주택매매업·임대업 대출인 경우,

 

ㅇ 시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음

 

2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

 

□ 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면,

 

ㅇ 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매‧임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없음

 

3. 조치 시행일은 언제인가?

 

□ 행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정

 

ㅇ 7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용

 

4. 주택매매‧임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

 

□ 임차인 보호를 위해 주택 매매‧임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용

Ⅳ. 투기‧투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한

 

1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?

 

□ 규제 시행일 이후 매입한 아파트가,

 

ㅇ 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,

 

ㅇ “투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함

 

2. 투기‧투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?

 

□ 보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐
조속한 시일 내에 시행할 예정

 

※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요

 

□ 시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며,

 

ㅇ 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용

 

* 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요

 

3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

 

□ 12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획

 

* (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건

 

- ① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로
➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정)
➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

 

□ 또한 회수규제의 경우에는 투기‧투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획

 

* (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

 

4. 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

 

□ 금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고,

 

ㅇ 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과*

 

* ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)
→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)

 

ㅇ 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한

Ⅴ. 기타

 

1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

 

□ 규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용됨

 

ㅇ 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨

 

2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

 

□ 규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)

 

□ 다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용

 

출처 : 국토교통부

200617(10시이후)주택시장 안정을 위한 관리 방안(주택정책과등).pdf

0.86MB

200617(10시이후)주택시장 안정을 위한 관리방안(Q&amp;A).pdf

0.24MB

(6.17 대책시행)규제지역 지정 6월 19일(금)부터 효력 발생

 

계약금 송금 효과 없음 ->   6월 18일(목)까지 계약서 작성 필요.